Uudised
Ehitusteatiste kehtivusaega pikendati neljale aastale: kas uus kehtivusaeg kohaldub ka varasematele teatistele?
Ehitusteatiste kehtivusaega pikendati neljale aastale: kas uus kehtivusaeg kohaldub ka varasematele teatistele?
1. augustil 2026 jõustus ehitusseadustiku (EhS) § 37 muudatus, millega pikendati ehitusteatise kehtivusaega seniselt kahelt aastalt neljale. Kehtivusaeg on ajavahemik, mil võib ehitusteatise alusel teha ehitustöid. Kehtivusaja pikendamine neljale aastale annab ehitamiseks rohkem aega ning peaks vähendama korduvate ehitusteatiste esitamise ja andmete ehitisregistrisse esitamise vajadust.
Praktikas on tekkinud ebaselgus, kas uus pikem kehtivusaeg kohaldub samuti enne seadusemuudatuse jõustumist esitatud ehitusteatistele. Nimelt ei ole seadusandja EhS § 37 muutmisel kehtestanud üleminekusätet, mille kohaselt jääks enne muudatuse jõustumist esitatud ehitusteatistele kohaldatavaks varasem kaheaastane tähtaeg või mille kohaselt uus kehtivusaeg kohalduks üksnes pärast muudatuse jõustumist esitatud ehitusteatistele.
Kuna muudatusega ei kehtestatud üleminekusätteid, tuleb kehtiva EhS § 37 kohaldamisel lähtuda asjaolust, kas ehitusteatis oli muudatuse jõustumise ajal veel kehtiv. Kui varasem kahe-aastane tähtaeg oli selleks ajaks möödunud, on ehitamise õigus lõppenud. Seadusemuudatus seda õigust ei taasta. Ehitamiseks tuleb sellisel juhul esitada uus ehitusteatis. Kui varasem ehitamise õigus ei olnud seaduse muudatuse jõustumise ajal lõppenud, saab EhS § 37 tõlgendada selliselt, et uus tähtaeg kohaldub samuti enne muudatuse jõustumist esitatud ja jätkuvalt kehtivate ehitusteatiste suhtes.
Selline tõlgendus toetab seadusemuudatuse eesmärki vähendada halduskoormust. Kui muudatuse jõustumisel veel kehtinud ehitusteatistele jääks kohaldatavaks kaheaastane tähtaeg, tuleks selle möödumisel esitada ehitamise jätkamiseks uus teatis. Nelja-aastase tähtaja kohaldamisel saaks sama ehitamist jätkata varasema teatise alusel. Seetõttu säilitaks varasemate teatiste suhtes kaheaastase tähtaja kohaldamine halduskoormuse, mida tähtaja pikendamisega sooviti vähendada.
Kokkuvõtvalt on oluline tähele panna, et uut nelja-aastast tähtaega arvestatakse ehitusteatise esitamisest, kontrolli tulemusel esitatud nõuete haldusaktina andmisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates. Tähtaeg ei alga seega seadusemuudatuse jõustumisest. Seetõttu tuleb iga konkreetse ehitusteatise puhul eraldi kindlaks teha tähtaja alguskuupäev. Vajadusel tasub suhtluses kohalike omavalitsustega selgitada uue regulatsiooni kohaldumist. Nii saab enne ehitustööde kavandamist või uue teatise esitamist selguse, millisel alusel on võimalik edasi tegutseda.
Autor Sandra Kaas on RASKi advokaat ning keskkonnaõiguse, maakasutuse ja planeeringute valdkonna kaasjuht. Ta nõustab kliente ehitus- ja planeerimisõiguse küsimustes, sealhulgas ehitus- ja kasutuslubade menetlustes, suhtluses kohalike omavalitsustega ning vaidluste lahendamisel.
Praktikas on tekkinud ebaselgus, kas uus pikem kehtivusaeg kohaldub samuti enne seadusemuudatuse jõustumist esitatud ehitusteatistele. Nimelt ei ole seadusandja EhS § 37 muutmisel kehtestanud üleminekusätet, mille kohaselt jääks enne muudatuse jõustumist esitatud ehitusteatistele kohaldatavaks varasem kaheaastane tähtaeg või mille kohaselt uus kehtivusaeg kohalduks üksnes pärast muudatuse jõustumist esitatud ehitusteatistele.
Kuna muudatusega ei kehtestatud üleminekusätteid, tuleb kehtiva EhS § 37 kohaldamisel lähtuda asjaolust, kas ehitusteatis oli muudatuse jõustumise ajal veel kehtiv. Kui varasem kahe-aastane tähtaeg oli selleks ajaks möödunud, on ehitamise õigus lõppenud. Seadusemuudatus seda õigust ei taasta. Ehitamiseks tuleb sellisel juhul esitada uus ehitusteatis. Kui varasem ehitamise õigus ei olnud seaduse muudatuse jõustumise ajal lõppenud, saab EhS § 37 tõlgendada selliselt, et uus tähtaeg kohaldub samuti enne muudatuse jõustumist esitatud ja jätkuvalt kehtivate ehitusteatiste suhtes.
Selline tõlgendus toetab seadusemuudatuse eesmärki vähendada halduskoormust. Kui muudatuse jõustumisel veel kehtinud ehitusteatistele jääks kohaldatavaks kaheaastane tähtaeg, tuleks selle möödumisel esitada ehitamise jätkamiseks uus teatis. Nelja-aastase tähtaja kohaldamisel saaks sama ehitamist jätkata varasema teatise alusel. Seetõttu säilitaks varasemate teatiste suhtes kaheaastase tähtaja kohaldamine halduskoormuse, mida tähtaja pikendamisega sooviti vähendada.
Kokkuvõtvalt on oluline tähele panna, et uut nelja-aastast tähtaega arvestatakse ehitusteatise esitamisest, kontrolli tulemusel esitatud nõuete haldusaktina andmisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates. Tähtaeg ei alga seega seadusemuudatuse jõustumisest. Seetõttu tuleb iga konkreetse ehitusteatise puhul eraldi kindlaks teha tähtaja alguskuupäev. Vajadusel tasub suhtluses kohalike omavalitsustega selgitada uue regulatsiooni kohaldumist. Nii saab enne ehitustööde kavandamist või uue teatise esitamist selguse, millisel alusel on võimalik edasi tegutseda.
Autor Sandra Kaas on RASKi advokaat ning keskkonnaõiguse, maakasutuse ja planeeringute valdkonna kaasjuht. Ta nõustab kliente ehitus- ja planeerimisõiguse küsimustes, sealhulgas ehitus- ja kasutuslubade menetlustes, suhtluses kohalike omavalitsustega ning vaidluste lahendamisel.