Uudised
Advokaadid selgitavad: kuidas omavoliline abihoone lammutamise asemel seadustada?
Advokaadid selgitavad: kuidas omavoliline abihoone lammutamise asemel seadustada?
Kohalikud omavalitsused saavad Maa-ameti ortofotode abil tuvastada kinnistutel erinevaid abihooneid – kuure, saunu või garaaže –, mis võivad olla püstitatud ilma omavalitsusega konsulteerimata. Seejuures võib tekkida küsimus, kas mõni konkreetne hoone võib olla rajatud vastuolus detailplaneeringu tingimustega.
Omaniku jaoks ilmneb vajadus abihoone seadustamiseks tihti ootamatult ja ebameeldiva üllatusena – näiteks juhul, kui selle on püstitanud varasem omanik. Ebaseaduslikult ehitatud hoone võib kaasa tuua mitmeid probleeme ning takistada omandi kasutamist ja käsutamist.
Isegi kui abihoone püstitas eelmine omanik, võib kohalik omavalitsus nõuda selle seadustamist uuelt omanikult, määrata sunniraha või karistada rahatrahviga.
Advokaadibüroo RASK advokaadid Sandra Kaas ja Villy Lopman selgitavad, millised on võimalused selliste abihoonete seadustamiseks.
Vaba ehitustegevuse tulemusel püstitatud abihoonet saab pidada õiguspäraseks vaid siis, kui see vastab kehtivatele kitsendustele ja planeeringutele. Kinnistuomanik võib üldjuhul eeldada, et kui elamu juurde rajatav abihoone jääb alla 20 m² ehitisealuse pindala ja alla viie meetri kõrguse, on hoone püstitamine lubatud vabalt ehk ilma piiranguteta.
Siiski ei eksisteeri täiesti reeglite vaba ehitustegevust. Ka selline ehitamine peab vastama kehtivale õiguskorrale ning arvestama kinnistul kehtivaid kitsendusi ja planeeringutest tulenevaid nõudeid. Oluline on mõista, et ka vananenud, kuid endiselt kehtivat detailplaneeringut tuleb järgida – isegi siis, kui selle nõuded võivad olla ajale jalgu jäänud.
Levinud, ent ekslik arusaam on, et planeering reguleerib üksnes ehitusloakohustuslike hoonete ehitamist ning vaba ehitustegevuse alla jäävad hooned on piirangutest puutumata. Tegelikkuses sõltub see aga konkreetse omavalitsuse praktikast ja iga juhtumi puhul konkreetsest kinnistul kehtivast planeeringust.
Abihoone püstitamisel tuleb järgida kehtivat detailplaneeringut olenemata sellest, kas tegu on ehitusloakohustusliku abihoonega või mitte. Planeeringulised piirangud – näiteks maksimaalne hoonete arv krundil, hoonestusala ja hoonete paiknemine krundi suhtes – võivad kehtida võrdselt kõikidele hoonetele. Samas võivad erinevad omavalitsused ja planeeringud rakendada erinevat lähenemist.
Ehitusseadustiku mõistes on abihoone samuti hoone – see on katusest ja muudest piirdeseintest moodustuv siseruum. Riigikohus on selgitanud, et kui detailplaneering näeb ette krundile maksimaalselt ühe hoone, siis kehtib see piirang kõikidele hoonetele, sõltumata nende loakohustuslikkusest, välja arvatud juhul, kui planeeringus on selgesõnaliselt sätestatud teisiti. Seetõttu võib isegi vaba ehitustegevuse raames püstitatud abihoone olla vastuolus detailplaneeringuga, kui ületatakse näiteks krundil lubatud maksimaalne hoonete arv.
Praktikas võivad kohalikud omavalitsused nõuda sellises olukorras abihoone seadustamiseks kehtiva detailplaneeringu muutmist, mis tähendab sisuliselt uue detailplaneeringu koostamist. See ei ole aga ainuvõimalik teekond, sest seadustamiseks võib olla lihtsamaid lahendusi.
Küsimus on selles, et kas planeeringulistest nõuetest kõrvalekalle on piisavalt oluline ja ulatuslik, mistõttu abihoone seadustamiseks on igal juhul vajalik muuta olemasolevat planeeringut. Oluliseks kõrvalekaldeks peetakse näiteks olukorda, kus püstitatud hoone ehitisealune pind on ligi 50% suurem kui planeeringuga lubatud. Samas ei pruugi ühe asemel kahe hoone püstitamine alati olla sedavõrd oluline kõrvalekalle, mis tingiks vajaduse asuda muutma planeeringut. Selline nõue võib kinnistuomaniku jaoks olla ebaproportsionaalne, kui abihoone seadustamine oleks võimalik lihtsamalt, näiteks kasutusteatise alusel.
Kui elamu ja abihoone pind ei ületa planeeringus lubatut, abihoone paikneb hoonestusalas ega riiva oluliselt naabrite õigusi, võib abihoone seadustamine olla võimalik kasutusteatise alusel, ilma et oleks eelnevalt vaja muuta detailplaneeringut. Vajadusel saab omavalitsus seada kasutusteatisele lisatingimusi – näiteks nõudes naabrile ühekordse hüvitise maksmist –, juhul kui abihoone seadustamine tooks ilma lisatingimusteta kaasa naabrite õiguste ülemäärase riive.
Riigikohus on rõhutanud, et olukorras, kus kinnistuomanik soovib suuremat ehitusõigust, kui seda lubab kehtiv detailplaneering, ei tohi planeeringut kehtetuks tunnistada kergekäeliselt. Eriti kehtib see juhtudel, kus planeeringu kehtetuks tunnistamise ainus eesmärk on varasema ebaseadusliku ehitustegevuse seadustamine.
Planeeringusse ei saa suhtuda kui lihtsalt muudetavasse dokumenti ega käsitleda seda üksnes kinnistuomanike huve teeniva vahendina. Detailplaneering on ühiskondlik kokkulepe: see annab ühelt poolt isikule õiguse enda kinnistut arendada, kuid teisalt kaitseb naabrite ja kogukonna huve, tagades ehitustegevuse elluviimise kokkulepitud tingimustel. Kui planeeringuid hakatakse muutma üksnes tagantjärele ebaseadusliku ehitise seadustamiseks või eesmärgiga suurendada ühe isiku ehitusõigust, kahjustab see kokkuleppe sisu ja usaldusväärsust tervikuna.
Uue detailplaneeringu koostamise nõudmine varasema ehitustegevuse seadustamiseks võib olla põhjendatud eelkõige juhul, kui kõrvalekalle kehtivast detailplaneeringust on oluline ja riivab selgelt naabrite huve. Kui tegemist on ebaolulise kõrvalekaldega, mis ei riiva teiste huve, tuleks ebaseaduslik abihoone seadustada kasutusloa või kasutusteatise alusel – sõltuvalt hoone parameetritest –, ilma et oleks vaja detailplaneeringut kehtetuks tunnistada ja selle asemel uut koostada.
Kui piirkonnas on paljud omanikud rajanud abihooneid kehtiva planeeringu tingimusi eirates, tasub olukorda vaadata laiemalt. Selline olukord võib viidata sellele, et kehtiv detailplaneering ei vasta enam elanike tegelikele vajadustele. Sellisel juhul tasuks analüüsida, kas tuleks koostada uus detailplaneering, mis vastaks elanike ootustele ja tegelikule ruumikasutusele.
Mõnel juhul on võimalik kehtivat detailplaneeringut täpsustada samuti projekteerimistingimustega. Siiski tuleb rõhutada, et projekteerimistingimustega ei saa seadustada juba valmis ehitatud hoonet – nendega saab määrata kindlaks osa alles tulevikus ehitatavale ehitisele esitatavatest nõuetest, mitte seadustada juba toimunud ehitustegevust.
Kui tegemist on ebaseadusliku abihoonega, peab kohalik omavalitsus otsustama, kas hoonet on võimalik seadustada või tuleks see lammutada. Kui ehitusnormide rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada muude meetmetega, tuleb kaaluda, kas abihoone lammutada, arvestades nii kinnistuomaniku kui avalikke huve.
Praktikas on ette tulnud juhtumeid, kus abihoone on ehitatud naabri kinnistu piirile lähemale kui neli meetrit. Kohtupraktika kohaselt ei ole ainuüksi selline rikkumine piisav alus lammutamiseks – seda on peetud ebaproportsionaalseks. Lammutamisettekirjutust ei tohi teha pelgalt seetõttu, et hoone on püstitatud õigusvastaselt, vaid lisaks sellele peavad esinema kaalukad põhjused.
Üheks selliseks põhjuseks võib olla olukord, kus abihoone seadustamine ei ole tulevikus võimalik. Riigikohus on selgitanud, et kui seadustamist takistab kehtiv üldplaneering, on ehitise seadustamine võimatu eelkõige siis, kui üldplaneeringu muutmise katsed on asjakohases menetluses luhtunud või on ette teada, et selle muutmine ei ole õiguslikult võimalik.
Enne ehitustööde alustamist tuleb kindlasti tutvuda kinnistul kehtivate planeeringutega ja kitsendustega ning konsulteerida kohaliku omavalitsusega. Planeering võib seada piiranguid väiksemate abihoonete – nagu kuuride ja saunade – püstitamisele, isegi juhul, kui tegemist on vaba ehitustegevusega. Probleemide vältimiseks on oluline varakult välja selgitada kõik kehtivatest planeeringutest tulenevad nõuded. Igal juhul on mõistlik suhelda omavalitsusega, sest planeeringust arusaamine on selliselt oluliselt lihtsam.
Enne kinnistu ostmist tuleks veenduda, et kõik seal asuvad hooned on ehitatud õiguspäraselt ning vastavad kehtivatele ehitus- ja planeerimisnõuetele. Kui kinnistul on ebaseaduslikke hooneid, jääb vastutus nende seadustamise eest tulevikus ostjale. Seetõttu on mõistlik paluda müüjal esitada kõik olemasolevate hoonete dokumendid: ehitus- ja kasutusload või -teatised, projektid, ehitusdokumendid ja muu asjakohane info ehitise ja ehitamise kohta. Need andmed võivad osutuda vajalikuks ka edaspidi, näiteks hoone ümberehitamisel, laiendamisel või tagantjärele seadustamisel.
Kokkuvõttes ei eksisteeri täielikult reeglite vaba ehitustegevust ning seda tuleb silmas pidada erinevate abihoonete ehitamisel. Omavalitsused peavad hindama iga juhtumit eraldi ning seadustamise võimalused sõltuvad nii ehitise parameetritest kui kehtiva planeeringu tingimustest. Ehitades või kinnisvara ostes tasub alati enne selgeks teha, millised piirangud kehtivad ja konsulteerida kohaliku omavalitsusega, et vältida hilisemaid vaidlusi, lisakulusid või äärmuslikul juhul ka lammutamist.
Omaniku jaoks ilmneb vajadus abihoone seadustamiseks tihti ootamatult ja ebameeldiva üllatusena – näiteks juhul, kui selle on püstitanud varasem omanik. Ebaseaduslikult ehitatud hoone võib kaasa tuua mitmeid probleeme ning takistada omandi kasutamist ja käsutamist.
Isegi kui abihoone püstitas eelmine omanik, võib kohalik omavalitsus nõuda selle seadustamist uuelt omanikult, määrata sunniraha või karistada rahatrahviga.
Advokaadibüroo RASK advokaadid Sandra Kaas ja Villy Lopman selgitavad, millised on võimalused selliste abihoonete seadustamiseks.
Täielikult reeglite vaba ehitustegevust ei eksisteeri
Vaba ehitustegevuse tulemusel püstitatud abihoonet saab pidada õiguspäraseks vaid siis, kui see vastab kehtivatele kitsendustele ja planeeringutele. Kinnistuomanik võib üldjuhul eeldada, et kui elamu juurde rajatav abihoone jääb alla 20 m² ehitisealuse pindala ja alla viie meetri kõrguse, on hoone püstitamine lubatud vabalt ehk ilma piiranguteta.
Siiski ei eksisteeri täiesti reeglite vaba ehitustegevust. Ka selline ehitamine peab vastama kehtivale õiguskorrale ning arvestama kinnistul kehtivaid kitsendusi ja planeeringutest tulenevaid nõudeid. Oluline on mõista, et ka vananenud, kuid endiselt kehtivat detailplaneeringut tuleb järgida – isegi siis, kui selle nõuded võivad olla ajale jalgu jäänud.
Planeeringus määratud maksimaalne hoonete arv ei pruugi hõlmata vaid ehitusloakohustuslikke hooneid
Levinud, ent ekslik arusaam on, et planeering reguleerib üksnes ehitusloakohustuslike hoonete ehitamist ning vaba ehitustegevuse alla jäävad hooned on piirangutest puutumata. Tegelikkuses sõltub see aga konkreetse omavalitsuse praktikast ja iga juhtumi puhul konkreetsest kinnistul kehtivast planeeringust.
Abihoone püstitamisel tuleb järgida kehtivat detailplaneeringut olenemata sellest, kas tegu on ehitusloakohustusliku abihoonega või mitte. Planeeringulised piirangud – näiteks maksimaalne hoonete arv krundil, hoonestusala ja hoonete paiknemine krundi suhtes – võivad kehtida võrdselt kõikidele hoonetele. Samas võivad erinevad omavalitsused ja planeeringud rakendada erinevat lähenemist.
Ehitusseadustiku mõistes on abihoone samuti hoone – see on katusest ja muudest piirdeseintest moodustuv siseruum. Riigikohus on selgitanud, et kui detailplaneering näeb ette krundile maksimaalselt ühe hoone, siis kehtib see piirang kõikidele hoonetele, sõltumata nende loakohustuslikkusest, välja arvatud juhul, kui planeeringus on selgesõnaliselt sätestatud teisiti. Seetõttu võib isegi vaba ehitustegevuse raames püstitatud abihoone olla vastuolus detailplaneeringuga, kui ületatakse näiteks krundil lubatud maksimaalne hoonete arv.
Seadustamiseks ei ole alati vaid üks ainuõige lahendus, vaid neid on mitu
Praktikas võivad kohalikud omavalitsused nõuda sellises olukorras abihoone seadustamiseks kehtiva detailplaneeringu muutmist, mis tähendab sisuliselt uue detailplaneeringu koostamist. See ei ole aga ainuvõimalik teekond, sest seadustamiseks võib olla lihtsamaid lahendusi.
Küsimus on selles, et kas planeeringulistest nõuetest kõrvalekalle on piisavalt oluline ja ulatuslik, mistõttu abihoone seadustamiseks on igal juhul vajalik muuta olemasolevat planeeringut. Oluliseks kõrvalekaldeks peetakse näiteks olukorda, kus püstitatud hoone ehitisealune pind on ligi 50% suurem kui planeeringuga lubatud. Samas ei pruugi ühe asemel kahe hoone püstitamine alati olla sedavõrd oluline kõrvalekalle, mis tingiks vajaduse asuda muutma planeeringut. Selline nõue võib kinnistuomaniku jaoks olla ebaproportsionaalne, kui abihoone seadustamine oleks võimalik lihtsamalt, näiteks kasutusteatise alusel.
Kui elamu ja abihoone pind ei ületa planeeringus lubatut, abihoone paikneb hoonestusalas ega riiva oluliselt naabrite õigusi, võib abihoone seadustamine olla võimalik kasutusteatise alusel, ilma et oleks eelnevalt vaja muuta detailplaneeringut. Vajadusel saab omavalitsus seada kasutusteatisele lisatingimusi – näiteks nõudes naabrile ühekordse hüvitise maksmist –, juhul kui abihoone seadustamine tooks ilma lisatingimusteta kaasa naabrite õiguste ülemäärase riive.
Kas iga kõrvalekalde korral on õige asuda muutma detailplaneeringut?
Riigikohus on rõhutanud, et olukorras, kus kinnistuomanik soovib suuremat ehitusõigust, kui seda lubab kehtiv detailplaneering, ei tohi planeeringut kehtetuks tunnistada kergekäeliselt. Eriti kehtib see juhtudel, kus planeeringu kehtetuks tunnistamise ainus eesmärk on varasema ebaseadusliku ehitustegevuse seadustamine.
Planeeringusse ei saa suhtuda kui lihtsalt muudetavasse dokumenti ega käsitleda seda üksnes kinnistuomanike huve teeniva vahendina. Detailplaneering on ühiskondlik kokkulepe: see annab ühelt poolt isikule õiguse enda kinnistut arendada, kuid teisalt kaitseb naabrite ja kogukonna huve, tagades ehitustegevuse elluviimise kokkulepitud tingimustel. Kui planeeringuid hakatakse muutma üksnes tagantjärele ebaseadusliku ehitise seadustamiseks või eesmärgiga suurendada ühe isiku ehitusõigust, kahjustab see kokkuleppe sisu ja usaldusväärsust tervikuna.
Uue detailplaneeringu koostamise nõudmine varasema ehitustegevuse seadustamiseks võib olla põhjendatud eelkõige juhul, kui kõrvalekalle kehtivast detailplaneeringust on oluline ja riivab selgelt naabrite huve. Kui tegemist on ebaolulise kõrvalekaldega, mis ei riiva teiste huve, tuleks ebaseaduslik abihoone seadustada kasutusloa või kasutusteatise alusel – sõltuvalt hoone parameetritest –, ilma et oleks vaja detailplaneeringut kehtetuks tunnistada ja selle asemel uut koostada.
Kui piirkonnas on paljud omanikud rajanud abihooneid kehtiva planeeringu tingimusi eirates, tasub olukorda vaadata laiemalt. Selline olukord võib viidata sellele, et kehtiv detailplaneering ei vasta enam elanike tegelikele vajadustele. Sellisel juhul tasuks analüüsida, kas tuleks koostada uus detailplaneering, mis vastaks elanike ootustele ja tegelikule ruumikasutusele.
Mõnel juhul on võimalik kehtivat detailplaneeringut täpsustada samuti projekteerimistingimustega. Siiski tuleb rõhutada, et projekteerimistingimustega ei saa seadustada juba valmis ehitatud hoonet – nendega saab määrata kindlaks osa alles tulevikus ehitatavale ehitisele esitatavatest nõuetest, mitte seadustada juba toimunud ehitustegevust.
Lammutamine on viimane abinõu
Kui tegemist on ebaseadusliku abihoonega, peab kohalik omavalitsus otsustama, kas hoonet on võimalik seadustada või tuleks see lammutada. Kui ehitusnormide rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada muude meetmetega, tuleb kaaluda, kas abihoone lammutada, arvestades nii kinnistuomaniku kui avalikke huve.
Praktikas on ette tulnud juhtumeid, kus abihoone on ehitatud naabri kinnistu piirile lähemale kui neli meetrit. Kohtupraktika kohaselt ei ole ainuüksi selline rikkumine piisav alus lammutamiseks – seda on peetud ebaproportsionaalseks. Lammutamisettekirjutust ei tohi teha pelgalt seetõttu, et hoone on püstitatud õigusvastaselt, vaid lisaks sellele peavad esinema kaalukad põhjused.
Üheks selliseks põhjuseks võib olla olukord, kus abihoone seadustamine ei ole tulevikus võimalik. Riigikohus on selgitanud, et kui seadustamist takistab kehtiv üldplaneering, on ehitise seadustamine võimatu eelkõige siis, kui üldplaneeringu muutmise katsed on asjakohases menetluses luhtunud või on ette teada, et selle muutmine ei ole õiguslikult võimalik.
Praktilised soovitused kinnistuomanikele
1. Analüüsi detailplaneeringut enne ehitamist – ka abihoonete puhul
Enne ehitustööde alustamist tuleb kindlasti tutvuda kinnistul kehtivate planeeringutega ja kitsendustega ning konsulteerida kohaliku omavalitsusega. Planeering võib seada piiranguid väiksemate abihoonete – nagu kuuride ja saunade – püstitamisele, isegi juhul, kui tegemist on vaba ehitustegevusega. Probleemide vältimiseks on oluline varakult välja selgitada kõik kehtivatest planeeringutest tulenevad nõuded. Igal juhul on mõistlik suhelda omavalitsusega, sest planeeringust arusaamine on selliselt oluliselt lihtsam.
2. Kinnisvara ostu juures oluline: olemasolevate hoonete seaduslikkuse kontrollimine
Enne kinnistu ostmist tuleks veenduda, et kõik seal asuvad hooned on ehitatud õiguspäraselt ning vastavad kehtivatele ehitus- ja planeerimisnõuetele. Kui kinnistul on ebaseaduslikke hooneid, jääb vastutus nende seadustamise eest tulevikus ostjale. Seetõttu on mõistlik paluda müüjal esitada kõik olemasolevate hoonete dokumendid: ehitus- ja kasutusload või -teatised, projektid, ehitusdokumendid ja muu asjakohane info ehitise ja ehitamise kohta. Need andmed võivad osutuda vajalikuks ka edaspidi, näiteks hoone ümberehitamisel, laiendamisel või tagantjärele seadustamisel.
Kokkuvõttes ei eksisteeri täielikult reeglite vaba ehitustegevust ning seda tuleb silmas pidada erinevate abihoonete ehitamisel. Omavalitsused peavad hindama iga juhtumit eraldi ning seadustamise võimalused sõltuvad nii ehitise parameetritest kui kehtiva planeeringu tingimustest. Ehitades või kinnisvara ostes tasub alati enne selgeks teha, millised piirangud kehtivad ja konsulteerida kohaliku omavalitsusega, et vältida hilisemaid vaidlusi, lisakulusid või äärmuslikul juhul ka lammutamist.