Uudised

Üha rohkem noori eelistab abielu asemel lihtsalt koos elada – jagatakse igapäevaelu, emotsioone ja sageli ka kinnisvara. Kuid suhetes, kus puuduvad ametlikud kokkulepped, võib ühise kodu soetamine osutuda tulevikus kurnavaks kohtuvaidluseks. Lõpuks määravad õiguslikud nüansid, kes saab mida ja kui palju. Kas tead, millised on sinu õigused, kui elukaaslasega koos ostetud kodu tuleb jagama hakata? Advokaadibüroo RASK vandeadvokaadid Kai Villemson ja Annika Vait selgitavad lähemalt.

Pole harv, et elukaaslased ostavad koos kinnisvara kaasomandisse – ühise tuleviku lootuses ja tihti suurte tunnetega. Üsna sageli toimub vara ostmine või haldamine ebavõrdselt. Näiteks üks panustab suurema sissemaksega. Võib kujuneda ka nii, et üks maksab igakuist kodulaenu, teine võtab enda kanda kommunaalkulud või remondi. Kõik tundub loomulik ja õiglane – kuniks elu teeb oma korrektuurid ning ees ootab lahkuminek ning ühist kinnisasja enam omada ei taheta.

Esimene karm tõde on see, et kui kinnisvara jagamise kohta pole tehtud eelnevat kokkulepet ning kohtuväliselt kokkuleppele ei saada, on ainukeseks pääseteeks kohtusse pöördumine. Koos ostetud kinnisvara on üldjuhul kaasomandis ja selle lõpetamist saab iga kaasomanik nõuda igal ajal. Sama kehtib ka pärimise puhul, kus pärandi saanud inimesed on ka sisuliselt vara ühised omanikud. Seejuures saab nõuda nii kinnisvara endale jätmist hüvitise maksmisega, selle müüki kui ka teisele kaasomanikule jätmist. Kui üks pool soovib kinnisvara endale jätta, saab ta seda teha ainult juhul, kui ta on nõus maksma teisele poolele rahalise hüvitise. Kui aga kumbki ei soovi või ei suuda hüvitist maksta, jääb ainsaks lahendiks vara müük – üldjuhul avalikul enampakkumisel. Siis on tavaliselt müügihind madalam ja see on mõlemale kokkuvõttes kahjulikum.

Võib tunduda loomulik eeldada, et kinnisvarasse rohkem raha sisse pannud inimene saab ka jagamisel sellevõrra suurema osa. Kuid reaalsuses see nii lihtsalt ei käi.

Hiljutises lahendis ütles Riigikohus selgelt: jagamise määravad ära kaasomandi mõtteliste osade suurused, mitte esialgsed sissemaksed, hilisemad panused ega suhe ise. Isegi pikk ja sisuline kooselu ei muuda omandisuhteid – kui vara on soetatud võrdsetes osades kaasomandisse, siis kuulub ka kinnistu müügist saadav raha võrdsetes osades jagamisele, olenemata poolte panustest. Lahendis käsitletud juhtum puudutas endisi elukaaslasi, kes ostsid maja koos, panustasid sellesse ja elasid seal ühiselt. Lahkumineku järel soovis üks osapool maja ostul tehtud sissemakse hüvitamist. Aga seda ta ei saanud. Omavahelise notariaalse kokkuleppe sõlmimisega oleks saanud sellist olukorda vältida.

Olukorras, kus üks kaasomanik on teinud kinnisvara korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks kulutusi või toiminguid, näiteks katnud remondikulusid või vahetanud katust, võib sellel elukaaslasel olla õigus nõuda teiselt kulutuste hüvitamist võrdeliselt tema osa suurusega. Aga automaatselt seda õigust kinnisasja kaasomandi lõpetamisel ei ole. Tehtud rahalise panuse osalises ulatuses tagasisaamine eeldab eraldi nõude esitamist ja tõendamist, milliseid kulutusi tehtud on, ja mis on nende otstarve. Tihtilugu ei säilitata aga kulutusi tõendavaid dokumente, mis omakorda tähendab, et kohus hüvitise nõuet ei rahulda, kuna kulusid pole võimalik tõendada.

Sarnaselt saab laenulepingu alusel suuremaid makse teinud inimene nõuda teiselt kaasomanikult suuremas ulatuses tehtud laenumaksete hüvitamist. Keeruline olukord võib tekkida juba sellise väga sagedase olukorra puhul, kui näiteks on omavahel kokku lepitud, et ühe inimese kontolt lähevad teele laenumaksed ning teine kannab kommunaalkulusid. Sel juhul on oht, et laenumakseid otseselt mitte teinud inimese huvid pole kaitstud - hoolimata varasemast kokkuleppest võidakse tema vastu hiljem esitada täiendav nõue tasuda ka laenu eest. Seega kui laenumaksed tehakse ühe elukaaslase kontolt, tuleks teisel need proportsionaalses osas laenumakse teinud elukaaslasele ka hüvitada – märkides pangaülekandel selgelt, mille eest makse tehakse. Tihti sellistele õiguslikele aspektidele kooselu ajal aga ei mõelda.

Muidugi on võimalik ka teisiti vara müügist saadavat raha jagada kui tavapärane ehk vastavalt mõttelise osa suurustele. Aga sellele tuleb mõelda märksa varem. Seda saab teha siis, kui notariaalses vormis kokkuleppega teisiti kokku leppida. Selle teema kõige parem endale selgeks tegemise hetk on siis, kui tekib mõte kinnisvara kaasomandisse osta. See on kõige mõistlikum aeg juristi või advokaadi kaasamiseks. Vastasel korral võite leida ennast tulevikus olukorras, kus olete ehitanud ühisele kinnistule uhke elamu, teine kaasomanik on teinud krundi teise nurka tagasihoidliku suvila. Ja kui asjad lähevad hapuks, siis kaasomandi lõpetamisel jagatakse kinnistu müügist saadud tulu teie vahel olenemata panustest võrdselt. Paraku pole siin tegemist hüpoteetilise näitega, vaid looga päris elust. Juristi kaasamise eesmärk ei ole püüd endale teise arvelt paremat olukorda saada. Pigem tasuks algusest peale selgeks teha, millisesse olukorda sisenetakse, mis riskid mõlemale poolele kaasnevad ja kuidas neid maandada – saada aru, rääkida ausalt ja avatult läbi, leppida kokku ja vormistada see kokkulepe juriidiliselt korrektselt.

Notari juures saab ka kinnisvara ostutehingu raames vormistada tulevaste kaasomanike omavahelisi kokkuleppeid. Teiste aspektide seas saab kokku leppida, et kui pooled soovivad tulevikus kaasomandi lõpetada müügiga, siis jaguneb vara müügist saadav tulu muul viisil kui vastavalt mõttelise osa suurusele. Näiteks olukorras, kus üks kaasomanikest panustab kinnistu ostmisesse teisest oluliselt rohkem. Või kes ja kui palju peaks maksma teisele hüvitist – näiteks leppida kokku, et ostu suurema sissemakse teinud kaasomanikule hüvitatakse tema poolt rohkem panustatu. Kui need asjad on korrektselt notariaalses vormis kirja pandud, siis saab sellest lähtuvalt vara jagada või hüvitise maksmist nõuda. Samas tuleb rõhutada, et muus vormis kokkulepped – suulised, e-kirjas või isegi digitaalselt allkirjastatud, kuid notariaalselt tõestamata – ei ole kehtivad ehk neist ei ole ühise kaasomandis oleva vara jagamisel enam abi. Kui hiljem tekib lahkarvamus, notariaalset kokkulepet ei ole ning omavahel kokkuleppele ei jõuta, on ainukeseks kaasomandi lõpetamise võimaluseks kohtusse pöördumine.

Mida peaks õppima paljude inimeste keerulistest varaga seotud vaidlustest? Tasub teada, et kaasomandit saab lõpetada ainult seaduses ettenähtud viisidel. Elukaaslaste erinevad panused, kui nende hüvitamises pole notariaalselt omavahel kokku lepitud, kaasomandi lõpetamisel tähtsust ei oma. Seega kui soetate vara elukaaslasega koos, tasub sõlmida notariaalne kokkulepe, mis sätestab nii vara jagamise kui tehtud kulutuste hüvitamise põhimõtted. Kokkuleppe puudumisel on ületamatute erimeelsuste korral ainuke võimalus kaasomandi lõpetamiseks ning võrreldes teise võrdse kaasomanikuga suurema rahalise panuse puhul hüvitise saamiseks kohtusse pöördumine. See on aga ressursikulukas – nii ajaliselt, emotsionaalselt kui ka rahaliselt, mistõttu tasub võimalike kohtuvaidluste vältimiseks eelnevalt omandisuhteid puudutavates asjaoludes omavahel kokku leppida ning need kokkulepped notariaalselt fikseerida.

Ja kui nii suuri samme ei olda valmis tegema, siis tasub vähemalt kulud kanda selliselt, et neid oleks võimalik hiljem vaidluse korral tõendada, muuhulgas säilitada suuremate kulude tšekid ja arved. Samuti on mõistlik tasuda enda osa laenumaksest enda kontolt ning kajastada ülekande selgituses üheselt arusaadavalt, mille eest tasutakse. Igatahes tasub heade suhete pinnalt läbi mõelda ka võimalikke riske ja nende maandamise võimalusi ning omavahel kohe alguses asjad ausalt ja selgelt läbi rääkida. Ning loomulikult need kokkulepped siis ka juriidiliselt kehtivalt fikseerida. Kui seda ei tehtud kohe kinnisvara ostes, saab ka hiljem vastavat omavahelist notariaalset kokkulepet sõlmida. Aga tark on sellega tegeleda enne, kui asjad lähevad keeruliseks.