Uudised

Maatükk mere ääres koos kehtiva detailplaneeringuga on paljude uue kodu otsijate ja maaomanike unistus. Detailplaneeringu olemasolu tähendab nii tavateadmise kui ka õigusliku loogika järgi, et üllatuste aeg on läbi ning ehitusõigus on haldusakti kindlusega olemas.

Haapsalu linnas aset leidnud viimased arengud näitavad aga vastupidist. Vaatamata kehtivale detailplaneeringule ei pruugi omanikud ehitusluba saada. Tekkinud olukorda analüüsivad ja selgitavad advokaadibüroo RASK advokaadid Villy Lopman ja Elvi Tuisk.

Linna ja Keskkonnaameti vaated lahknevad

Haapsalu linn kehtestas 2024. aasta sügisel uue üldplaneeringu, mille tulemusel jäid osa varem kehtestatud detailplaneeringutest ehituskeeluvööndisse. See tähendab, et mitmed detailplaneeringud näevad ette ehitamist aladel, mis uue üldplaneeringu kohaselt kuuluvad ehituskeeluvööndisse. Detailplaneeringute näol on aga endiselt tegemist kehtivate haldusaktidega, mis on kõigile täitmiseks kohustuslikud.

Esitatud seisukohtadest järeldub, et linn ei ole tekkinud olukorras varasemalt probleemi näinud ning on lähtunud detailplaneeringutest kui kehtivatest haldusaktidest. Keskkonnaamet sellise käsitlusega aga ei nõustu ning on seisukohal, et kui seadusest tuleneb laiem ehituskeeluvöönd kui see, mis kehtis detailplaneeringu kehtestamise ajal, siis ei ole detailplaneeringule vaatamata võimalik ehitada.

Mis saab edasi?

Õiguskantsler Ülle Madise selgitas hiljuti, et põhimõtteliselt saab linn kaaluda seadusest tuleneva ehituskeeluvööndiga vastuolus olevate detailplaneeringute kehtetuks tunnistamist. See ei ole aga sugugi lihtne. Nimelt peab linn juhul, kui ta otsustab hakata varasemaid kehtivaid detailplaneeringuid kehtetuks tunnistama, arvestama sellise otsuse mõjuga kinnisasjade omanikele.

Muuhulgas tuleb arvesse võtta kinnisasja omanike omandiõigust, õiguspärast ootust detailplaneeringu kehtima jäämise suhtes ning nende poolt juba kantud kulusid. Kui aga linn detailplaneeringuid kehtetuks ei tunnista, tuleks ehitusload välja anda.

Kas linn saab keelduda vastuolu tõttu ehitusloa väljastamisest?

Kehtivatest seadustest ei tulene üheselt selget vastust, millisest ehituskeeluvööndi ulatusest tuleb lähtuda olukorras, kus seadusest ja õiguspäraselt kehtestatud detailplaneeringust tulenevad ehituskeeluvööndi piirid on erinevad. Samas tuleb arvestada, et detailplaneering kui õigusakt on täitmiseks kohustuslik kõigile, sealhulgas linnale ja Keskkonnaametile.

Just detailplaneering määrab ehitisele esitatavad nõuded ning krundi ehitusõiguse tingimused. Väljastatav ehitusluba peab vastama eelkõige detailplaneeringule. Seejuures on detailplaneering õiguspärane juhul, kui see on antud selle andmise hetkel kehtiva õiguse alusel – hilisemad seadusemuudatused detailplaneeringu õiguspärasust ei mõjuta. Seega ei ole välistatud, et ehitusloa andmisest ei saa keelduda üksnes põhjendusel, et ehituskeeluvöönd seaduse ja detailplaneeringu järgi ei kattu.

Probleem seisneb aga selles, et nii Haapsalu linnas kui ka paljudes teistes kohalikes omavalitsustes tekkinud olukord ei ole veel kohtus selgeks vaieldud. Seetõttu ei ole praegu põhimõtteliselt ükski võimalik lahendus välistatud.

Mis juhtub, kui ehitusluba siiski väljastatakse?

Olukorra muudab veelgi keerulisemaks asjaolu, et isegi juhul, kui linn väljastab ehitusloa ilma kohtuvaidluseta, ei ole sellega õiguslikud probleemid veel seljatatud. Ehituskeeluvööndi järgimise üle teostab järelevalvet Keskkonnaamet. Seadusest tulenevalt on Keskkonnaametil õigus nõuda ehituskeeluvööndis paiknevate omavoliliste ehitiste lammutamist.

Sisuliselt tähendab see, et ehitamise korral võib tekkida kohtuvaidlus Keskkonnaametiga lammutusettekirjutuse õiguspärasuse üle. Ent kas detailplaneeringule vastav ja ehitusloa alusel rajatud ehitis saab üldse olla omavoliline? Sellise võimaliku vaidluse perspektiiv sõltub otseselt kohtu hinnangust varasemalt kirjeldatud põhiküsimusele: kas lähtuda tuleb detailplaneeringus sätestatud või seadusest tulenevast ehituskeeluvööndi laiusest.

Kohtud ei ole veel hinnangut andnud

Kokkuvõttes on Haapsalu linna näitel eskaleerunud probleem, mis puudutab oluliselt laiemat ringi kohalikke omavalitsusi ning ehituskeeluvööndi probleemi laiemalt. Mereäärse ja siseveekoguderohke riigina on Eestis ehituskeeluvööndi regulatsiooni perioodiliste muudatustega kaasnevaid õiguslikke küsimusi märksa rohkem, kui võib järeldada ühe üldplaneeringu muutmisest.

Praeguseks ei ole kohtud tekkinud olukorrale veel oma hinnangut andnud, mis tähendab, et paljud inimesed elavad teadmatuses, kas ja kuidas nad saavad oma kinnisvara kasutada. Samas ei saa jätta arvestamata, et seadustest tulenevalt on igaühele tagatud omandi puutumatus, usalduse kaitse ja õiguspärane ootus, et õiguskorraga antud õigused püsivad stabiilsetena.

* Advokaadibüroo RASK advokaadid nõustavad mitmeid kinnisasja omanikke Haapsalu linna ehituskeeluvööndit puudutavates asjades ja ka mujal sarnastes küsimustes.