Eestis võib juhtuda, et kõikidest planeeringutest ja kooskõlastustest hoolimata jääb ehitusluba ikka saamata. Põhjuseks ei ole seaduse puudumine, vaid selle vastuoluline ja ebaloogiline tõlgendamine. Praktika näitab, et ehitusõigus ei sõltu alati õigusest, vaid liiga sageli õnnest, kirjutavad advokaadibüroo RASK vandeadvokaat Villy Lopman ja advokaat Elvi Tuisk.
Toome allpool näiteid, kus seadus lubab ehitada, aga halduspraktika pigem takistab – mitte sisulistel põhjustel, vaid vastuoluliste loogikate või grammatilise lähenemise tõttu.
Looduspargis ehitamine – keelatud, kuigi seadus lubab?
Unistus uuest kodust puruneb tihti siis, kui selgub, et krunt asub looduspargis. Kaitse-eeskirjad lubavad seal küll sageli ehitamist, kui see ei kahjusta kaitse-eesmärke. Ent tõlgendus, mis on selle punktiga kooskõlas ja mis mitte, on sageli subjektiivne.
Kui üks ametnik leiab, et madal elamu metsa ääres rikub maastikupilti, võib teine pidada seda sobivaks. Praktikas ei sobi lõpuks aga sageli kumbki variant ja keeld põhjendatakse üldsõnaliselt viisil, mis oma tekstiga sobiks ükskõik millise looduspargi ja hoone kohta. Seega, kui kaitse-eeskiri lubab teatud negatiivset mõju, siis peaks olema määratletud, milline mõju on aktsepteeritav. Seda piiri pole aga selgelt olemas, mistõttu muutub kogu protsess ettearvamatuks.
Alla hektari? Unusta ära või siis mitte?
Paljud üldplaneeringud välistavad hajaasustuses elamute ehitusõiguse alla ühe hektari suurustel kinnistutele. Mõte on arusaadav – säilitada maapiirkondade traditsiooniline asustusmuster.
Aga mis saab siis, kui väiksem krunt ongi ajalooliselt olnud sellises suuruses? Loogiliselt peaks siis samuti selline väiksem talukoht olema osa ajaloolisest asustusmustrist ja aitama traditsiooni säilitada. Paraku vaadatakse sageli vaid grammatikat – alla hektari ei tohi –, sõltumata olukorrast ja ajaloost. Nii muutub eesmärki kaitsma pidanud reegel hoopis takistuseks selle saavutamisel. Haldusorgani otsus sõltub selliste juhtumite lahendamisel liiga tihti heast õnnest.
Uus omanik, vana leping – kes siis ehitab tee?
Planeeringu elluviimiseks sõlmitakse vahel haldusleping, millega arendaja – tavaliselt kinnistu omanik – kohustub ehitama välja avaliku taristu, näiteks juurdepääsutee. Sageli seotakse sellega veel ehitusloa andmine: enne tee valmimist ei anta luba hoone ehitamiseks.
Aga mis saab siis, kui kinnistu müüakse enne tee valmimist? Haldusleping – nagu iga leping – kehtib ainult selle allkirjastanud osapooltele. Kui taristu väljaehitamise kohustust ei ole kinnistusraamatusse kantud (näiteks servituudi või hüpoteegina), ei saa kohalik omavalitsus seda uuele omanikule üle kanda ega keelata ehitusluba lepingu täitmata jätmise tõttu.
Erandiks on olukord, kus juba planeeringu kehtestamise otsuses on selgesõnaliselt kirjas, et ehitusluba antakse alles pärast taristu valmimist. Siis saab omavalitsus keelduda loa väljastamisest – ent isegi sel juhul ei saa ta nõuda, et just uus omanik tee valmis ehitaks. Vastupidi, uuel omanikul võib olla õigus nõuda hoopis omavalitsuselt endalt taristu väljaehitamist. Selle vältimiseks püütakse praktikas panna esialgne kohustus kinnistusraamatusse kirja, et see liiguks koos omandiõigusega ja oleks nähtav tulevastele ostjatele.
Kui planeering ja seadus lähevad vastuollu
Tüüpiline konflikt tekib siis, kui kehtiv detailplaneering võimaldab ehitamist, kuid hiljem on näiteks üldplaneeringuga laienenud ehituskeeluvöönd. Kujutleme olukorda: kehtiv detailplaneering lubab ehitada 50 meetri kaugusele merest, aga uus üldplaneering seab keeluvööndiks 100 meetrit.
Millist reeglit järgida? Riigikohus on avaldanud arvamuse, et kui kehtiv detailplaneering ja hilisem ehituskeeluvöönd on vastuolus, tuleb lähtuda isiku jaoks soodsamast regulatsioonist – antud juhul detailplaneeringust. See tagab õiguspärase ootuse.
Paraku ei ole halduspraktika alati ühtne. Mõnes omavalitsuses loetakse kehtiv detailplaneering uue üldplaneeringu valguses automaatselt aegunuks ja ehitusluba jäetakse andmata. Tulemuseks on õiguskindluse puudumine – inimene ei tea, kas tal on tegelikult ehitusõigus või mitte.
Mitte seadus, vaid süsteem on katki
Kokkuvõttes ei tulene ehitamise takistused seaduse puudumisest, vaid selle juhuslikust ning grammatikast lähtuvast tõlgendamisest. Samas olukorras võib üks omavalitsus loa anda, teine sellest keelduda. Selliselt on lõpuks takistatud Eesti piirkondlik ühtne areng.
Süsteem vajab läbipaistvust ja prognoositavust. Inimene peab teadma, kas tal on õigus ehitada või mitte – ja see ei tohi sõltuda õnnest. Õigusriigis ei peaks ehitusluba olema loterii.