Uudised

Kinnisvaraturu järgmine tõusulaine sõltub otseselt riigi, omavalitsuste ja arendajate koostööst ning valikutest. Linnaruumi tihendamine, sotsiaalse segregatsiooni ennetamine ning ruumikvaliteedi normid on seejuures kõik olulised komponendid, tõdeti Arhitektuur ja arendus 2025 konverentsil toimunud arutelus.

Advokaadibüroo RASK partner ja vandeadvokaat Ramon Rask rõhutas, et kinnisvara jääb tulevikus üha enam rikastele ning buumist oleme veel kaugel. “Ehitus läheb aasta-aastalt kallimaks, sisendhinnad kasvavad ka edaspidi ning ainus võimalus sellega toime tulla on ostujõu kasv, mis sõltub otseselt majanduse konkurentsivõimest,” tõdes Rask.

Tema sõnul on küll laenuraha kättesaadav, kuid omakapitali juurdevoolu meie piirkonda geopoliitilistel põhjustel ei soosi. Selles valguses on kaitseinvesteeringud üks olulisemaid argumente investoritele, miks Eestis kinnisvarasse siiski investeerida.

Reterra osanik ja tegevjuht Reigo Randmets seevastu rõhutas, et kinnisvara hinnatase on palgaga võrreldes püsinud sarnane viimased 25 aastat. “Ikka ostetakse kinnisvara, kuid täna ostavad peamiselt need, kelle jaoks ost muudab päriselt nende elutingimusi ja heaolu. Ehk kodusid ostetakse, kuid investeeringu eesmärgil soetatakse vähem. Krediiditingimused on ajaloo parimad, kuid lähenevat buumi ei ole näha,“ ütles ta.

Randmets tõi näiteks, et uute korterite ruutmeetri hind on Hipodroomil umbes 5000 eurot, samas kui Raemõisas, mis asub Tallinnast veidi eemal, jääb hind 3300–3400 euro vahele. “Kui perel on valida kahe- või kolmetoalise ning nelja- või viietoalise vahel, siis minnakse pigem äärelinna või lähivaldadesse, sest seal saab ühe toa rohkem. See ei ole roheluse või ilu pärast, vaid puhtalt vajadusest,” selgitas Randmets. Tema hinnangul näitab see, et tihedam ja läbimõeldum linnaruum koos hea ühistranspordiga muutub ajapikku vältimatuks. “Selleta kaotab Tallinn oma maksumaksjad lähivaldadele,” lisas Randmets.

Tallinna peaarhitekt Andro Mänd lisas, et linn ei saa üksi vastutada kinnisvara hinnataseme eest. “Tallinnas on ligi 2000 hoonestusala, kuhu on antud ehitusõigus, kuid kus ei ole ehitustegevust alustatud. See tähendab 5–6 miljonit ruutmeetrit potentsiaali, mis seisab kasutamata. Tihti seisab ka planeering erinevalt tavapärasest arvamusest mitte linna, vaid just arendaja käes,” rõhutas ta.

Samas osutas Mänd ka naaberomavalitsuste rollile: “Kui naabrid lubavad plahvatuslikult kasvada ilma igasuguse pika visioonita, siis see on probleem. Saku vald on oma kasvu teadlikult ohjanud ning Viimsi on lõpuks otsustanud oma plahvatuslikku kasvu pidurdada, kuid teatud valdade puhul on tegevus suisa kuritegelik. Põllumaade täis ehitamine tähendab, et raiskame oma laste ja lastelaste jõukuse allika ning keegi peab hiljem üleval pidama nii ühistransporti, tänavavalgustust kui ka teede hooldust,” rääkis Mänd. Seega peaksime ka tema hinnangul linnad palju kompaktsemaks ehitama.

Sotsiaalne segregatsioon – tuleviku suurim oht

Tallinna peaarhitekt hoiatas, et Eesti võib 15–20 aasta jooksul silmitsi seista samade probleemidega, mis vaevavad praegu Euroopa suurte linnade eeslinnu. “Noorte vaesus ja rahvuslik segregatsioon on suurimad ohud, millega linnaplaneerijad tegelevad. Kui teatud ühiskonnagrupid tunnevad, et nad jäävad eduloost kõrvale, on tagajärjeks konfliktid ja rahutused,“ ütles ta.

Sihikule tuleb võtta Tallinna suurim kasutamata potentsiaal ehk Lasnamägi. “Seal on elanikke rohkem kui Tartu ja Viljandi peale kokku, aga piirkond on jäänud magalaks, kus puuduvad restoranid, kohvikud ja töökohad. Elamufond on ühetüübiline ja kordab nõukogudeaegseid mustreid. Meie eesmärk on muuta elamute tüpoloogiat ning katsetada Põhjamaade mudeleid. Samuti peame viima Lasnamäele töökohti ja avalikke teenuseid – näiteks Tondiraba ümbrusse on planeeritud uus põhikool, riigigümnaasium ja ujula, et tekitada ka erasektoris usku sellesse piirkonda,” selgitas Mänd.

Ruumikvaliteet ja linnade tihendamine

Ramon Rask rõhutas, et parem sidusus sünnib läbi transpordiühenduste ning sotsiaaltaristu integreerimise linnaruumi – linna kokkutõmbamine annab võimaluse muuta elukeskkond ühtsemaks. Reigo Randmets lisas, et perede praktilised valikud näitavad, kuidas elukohaotsuseid juhib sageli lihtsalt võimalus saada üks tuba rohkem. “Linnaruumi tihendamine ja läbimõeldud ühistransport aitaksid neid valikuid tasakaalustada,“ nõustus ta.

Rääkides ruumikvaliteedist, nentis Rask, et riik on astumas samme normatiivse keskkonna suunas, kus arhitektuurne kvaliteet ja kestlikkus on ehituses standard. “Kui turule seatakse selged nõuded, siis võib loota, et juhul, kui turg isegi peaks tulevikus ülekuumenema, õnnestub ehk vältida hoonestuse kvaliteedi olulist langust,“ selgitas ta.

Mänd leidis, et sidusama linnaruumini jõudmiseks tuleb teha ka ebapopulaarseid otsuseid. “Kui tahame sidusamat ja kvaliteetsemat linna, peame olema valmis maksma teenuste eest. Ummikumaks või üle linna tasuline parkimine ei ole populaarsed otsused, aga need muudaksid linna efektiivsemaks,“ ütles ta.

Randmets rõhutas, et kõige olulisem on arendajate ja linna koostöö: “Mida tihedam linn ja kiirem menetlusaeg, seda taskukohasem kinnisvara. Mida taskukohasem kinnisvara, seda väiksem segregatsioon. Teisisõnu, mida tihedam linn, seda vähem liigub maksumaksjaid linnast ära.”