Uudised

16.12.2020 võttis Riigikogu vastu võlaõigusseaduse muutmise seaduse, mis muudab eluruumi üürisuhete reguleerimise paindlikumaks ja võimaldab määrata üürnikule seni lubatust ulatuslikumad kohustused.

Peamised seaduse muudatused:

• Eluruumi üürilepingute puhul kaotatakse absoluutne leppetrahvi keeld. Sätestatakse leppetrahvi kokkuleppe võimalus mitterahaliste kohustuse rikkumise puhuks. Samas sätestatakse ka piirangud leppetrahvi suurusele. Ühe rikkumise tarbeks kokkulepitava leppetrahvi suurus ei saa ületada 10% ühe kuu kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik.

• Eluruumi üürilepingute puhul täpsustatakse viivise regulatsiooni. Sätestatakse, et pooled võivad kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Samas sätestatakse eluruumi üürniku kaitseks viivise maksimaalne määr. Viivis ei tohi ületada seadusjärgsest viivisemäära enam kui kolm korda.

• Lubatakse senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude eluruumi üürnikule ülekandmisel.

• Eluruumide üürilepingute puhul võimaldatakse kokku leppida üürniku kohustuses tagastada asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või üürniku kohustuses kanda sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud.

• Luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmiseks tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul ning täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid. Üürniku kaitseks sätestatakse erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav, ning välistatakse sellisel juhul üüritõus kuni lepingu lõppemiseni.

• Nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus. Muudatuse kohaselt ei kuulu tagatisraha ja sellelt kogutud intress üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu.

• Makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse (kahe kuu üürisumma või kahe kuu kõrvalkulude summa senise kolmekuulise võlgnevuse summa asemel) või lühema viivituse korral (viivitus kahel järjestikusel maksetähtpäeval senise kolme järjestiku maksetähtpäeva asemel). Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral.

• Muudetakse üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni omanikuvahetuse korral. Pankroti- või täitemenetluse käigus toimunud müügi puhul antakse uuele omanikule võimalus talle üle läinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada. Selle tulemusel saab täite- ja pankrotimenetluse raames toimuval müügil uus üürileandja üürilepingu üles öelda 3-kuulise etteteatamistähtajaga (kinnisasjade puhul), kui lepingut ei või varem lõpetada.

Ülevaate pani kokku RASKi vandeadvokaat Marina Lapidus.

Seadus jõustub tavalises korras ehk kümnendal päeval pärast Riigi Teatajas avaldamist.