Uudised

RASKi planeerimisõiguse valdkonna kaasjuht Sandra Kaas ja partner Annika Vait esindasid Riigikohtus edukalt kinnisvaraarendajat vaidluses Viimsi vallaga detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise üle.  

Vaidluse keskmes oli küsimus, kas kohalik omavalitsus võib tunnistada detailplaneeringu kehtetuks eesmärgiga kõrvaldada õiguskorrast vana detailplaneering, mida polnud ellu viidud. Haldus- ja ringkonnakohus andsid õiguse vallale. Riigikohus tühistas madalama astme kohtute otsused ning rahuldas arendaja kaebuse täies ulatuses. See on märgilise tähendusega lahend kõigi maaomanike ja kohalike omavalitsuste jaoks. Riigikohus täpsustas mitmeid olulisi küsimusi, mis on seni praktikas olnud ebaselged.

Detailplaneering on omandipõhiõiguse kaitsealas

Riigikohus selgitas, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine omaniku tahte vastaselt riivab oluliselt omandipõhiõigust. Eeldada tuleb, et detailplaneeringust tulenev krundi ehitusõigus moodustab kinnistu väärtusest olulise osa. Kinnisomandi kasutamise õiguse konkreetne ulatus ja sisu määratakse kindlaks detailplaneeringus krundi ehitusõigusega ning see annab maaomanikule tugevamini kujundatud ja omandipõhiõiguse kaitsealasse jääva positsiooni. Selle positsiooni kaal võib aja kulgedes väheneda õigustatud ootuse kahanemise tõttu, kuid see ei muutu olematuks.  

Kohaliku omavalitsuse kaalutlusruum planeeringu kehtetuks tunnistamisel on piiratum

Omandipõhiõiguse riive intensiivsus sõltub olulisel määral sellest, kas arutuse all on maatükile detailplaneeringu kaudu uue soodsama kasutusõiguse taotlemine või juba kehtiva detailplaneeringuga lubatud kasutusõiguse lõpetamine omaniku tahte vastaselt — toimugu see siis planeeringu muutmise, kehtetuks tunnistamise või uue planeeringu kehtestamise teel. Sellest tulenevalt on erinev kohaliku omavalitsusüksuse kaalutlusruum niisuguste otsuste tegemisel. Maaomanikule soodsa detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist peavad õigustama märksa kaalukamad põhjused kui need, millest piisaks omaniku poolt taotletud detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks.  

Üldsõnalised viited muutunud prioriteetidele ei ole piisavad

Riigikohus rõhutas otsuses, et isegi pärast viie aasta möödumist tuleb omandipõhiõigust ja selle riive intensiivsust planeeringu kehtetuks tunnistamisel arvestada ning selleks peab eksisteerima piisavalt kaalukas ja konkreetne avalik huvi. Viimsi valla viited looduskeskkonna väärtustamisele, liikluskoormusele, veevarustusele ja muutunud ruumilistele prioriteetidele olid üldsõnalised ega olnud seotud konkreetse kinnistu ega seda ümbritseva ruumiga.  

Lisaks märkis Riigikohus, et piisav põhjus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks omaniku tahte vastaselt ei saa olla avaliku huvi raugemine eramaal ehitusõiguse elluviimise vastu. Omandipõhiõigus teenib esmajoones erahuvi. Kui omanik on planeeringu elluviimisest jätkuvalt huvitatud ning elluviimine ei kahjusta avalikku huvi ega teise isiku õigusi, siis puudub demokraatlikus ühiskonnas vajadus planeeringu elluviimist takistada.  

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei saa olla eesmärk omaette

Detailplaneeringu õiguskorrast kõrvaldamine ei saa olla iseseisev eesmärk. See on vahend, mida peab õigustama tegelik või vähemalt tõenäoline ning mingilgi määral piiritletud vajadus. Sellist omandipõhiõigusesse sekkumist ei saa õigustada täiesti sisustamata ja pelgalt hüpoteetiline vajadus uue planeeringu järele.

Kokkuvõttes asus Riigikohus seisukohale, et detailplaneeringut ei saa kehtetuks tunnistada poliitilise tahte põhjal. Valla üldsõnalised ja pealiskaudsed põhjendused ei kaalunud üles arendaja õiguste olulist riivet ning Riigikohus tühistas volikogu otsuse.