Uudised
Maakleritasu anatoomia: kas tead, mille eest sa tegelikult maksad?
Maakleritasu anatoomia: kas tead, mille eest sa tegelikult maksad?
Kinnisvaratehing on tavaliselt üks kaalukaimaid rahalisi otsuseid. Selleks, et protsess kulgeks sujuvalt, kaasatakse sageli maakler — professionaal, kes peaks tundma turgu, juriidilisi aspekte ja valdama läbirääkimiste kunsti. Aga mis juhtub siis, kui tehing osutub problemaatiliseks? Kas maakler vastutab tehtud vigade eest või jääb risk lõppkokkuvõttes kliendi kanda? Just nendele küsimustele vastab advokaadibüroo RASK vandeadvokaat Marina Lapidus.
Üldjuhul ei sünni kinnisvaratehingud enam ammu ilma maakleri osavõtuta. Klientide spetsiifilised ootused, ajamahukas asjaajamine ja suur rahaline vastutus on muutnud professionaalse vahendaja pigem reegliks kui erandiks. Maakler on see, kes tegeleb aktiivse müügiga ja hoiab protsessi koos – koordineerib osapooli, selgitab tingimusi ja aitab vältida vigu, mille hind võib osutuda väga kalliks.
Samas ei saa mööda vaadata ka tõsiasjast, et maakleri vahendustasu moodustab kinnisvaratehingu kogumahust märkimisväärse summa. Tänapäeval on see üldjuhul vahemikus 2 % kuni 6 % vara müügihinnast sõltuvalt objektist, asukohast ja teenuse mahust. Seetõttu tekib sageli küsimus: mille eest klient tegelikult maksab ja mis on maakleritasu maksmise eeldused.
Maaklerileping on käsunduslepingu tüüpi leping, kus maakler vahendab lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutab lepingu sõlmimise võimalusele.
Seadusest tulenevalt peab maakler oma ülesannete täitmisel olema hoolas ja lojaalne oma kliendile ehk tegutsema vastavalt oma teadmistele ja võimetele kliendi huvides ning ära hoidma kahju tekkimise tema varale. Maakler peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Kinnisvara vahendamise puhul tuleb hoolsuskohustuse täitmisel lähtuda ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Heade Tavade Koodeksis sätestatust.
Maakler peab arvestama ja järgima kliendi juhiseid ning hoidma temale tehinguga seonduvalt teatavaks saanud asjaolud saladuses. Lisaks on maakleril kohustus dokumenteerida kõik tema vahendusel või osutamisel sõlmitud lepingud ja säilitada oma maakleritegevusega seotud dokumente niikaua, kuni nendel on tähtsus kliendi huvide kaitsmisel ja igal juhul vähemalt kolm aastat.
Oluline on tähele panna, et maakleril ei ole kohustust tagada vahendatava tehingu toimumist ega leida potentsiaalset ostjat või müüjat. Maakler ei vastuta ka tema vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. Seega juhul, kui maakler on teinud kõik temast oleneva maaklerilepingu täitmiseks, kuid kliendil jääb siiski leping sõlmimata või seda hiljem ei täideta, ei ole tegemist maaklerilepingu rikkumisega.
Siin on siiski oluline erand: maakler jääb kliendi ees vastutavaks juhul, kui ta pakub teadlikult võimaluse sõlmida leping isikuga, kelle kohta ta teab või peaks teadma, et see isik oma kohustusi ei täida. Sellisel juhul on maakleri tegevus otseselt vastuolus seadusest tuleneva keeluga ja maakler on oma kohustusi rikkunud.
Teine erand maakleri vastutuse puhul on asjaolu, kui ta ei avalda oma kliendile teise lepingupoole nime. Samas pole sellel suurt praktilist tähendust, kuna kinnisvara tehinguid vormistatakse notari juures, kus niikuinii isikuid tuvastatakse.
Kui maakler oma kohustusi rikub, saab klient tugineda lepingust ja seadusest tulenevatele võimalustele enda kaitsmisel. Eelkõige saab selleks olla kahju hüvitamise nõue. Kliendil tuleks selleks tõendada maakleri konkreetse kohustuse rikkumist, kahju suurust ning ka põhjuslikku seost maakleri rikkumise ja tekkinud kahju vahel. Kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleks hinnata, kas juhul, kui maakler oleks oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud, oleks kliendil kahju tekkinud. Näiteks, kas maakleri nõuetekohane tegevus oleks viinud teistsuguse lepingu sõlmimiseni ning kas klient oleks seetõttu saanud suurema väärtusega või parimate tingimustega tehingu tehtuks. Hüvitamisele saaks sellisel juhul kuuluda vaid võimalik tehingute väärtuste vahe.
Vastutusest vabanemiseks peab maakler tõendama, et ta ei ole oma hoolsuskohustust rikkunud.
Nagu mainitud, ei pane seadus maaklerile palju kohustusi ning vastutusest vabanemiseks piisab, kui ta tõendab oma hoolsuskohustuse nõuetekohast täitmist. Samas maakleritasu maksmise teemal on seadus palju detailsem.
Nimelt tekib seaduse järgi maakleril õigus tasule alles siis, kui tema töö viib lepingu sõlmimiseni. Seejuures on maakleril õigus tasule ka juhul, kui maakleriga on leping sõlmitud, kuid tasu osas ei ole eraldi kokku lepitud. Seadus kaitseb maaklerit ka sellises olukorras, kui vahendatud või osutatud leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist, näiteks juhul, kui klient loobub maakleri teenustest ja taganeb maaklerilepingust. Õigus maakleritasule säilib ka siis, kui maakleri vahendamisel või osutamisel sõlmitud leping on kehtetu. Seda eeldusel, et maakler ei teadnud ega pidanudki teadma kehtetuse põhjusest.
Seega tuleb arvestada, et maakleri kohustused võivad piirduda ka üksnes sellega, et ta osutab kliendi võimalusele sõlmida leping kolmanda isikuga. Näiteks, kui maakler leiab kliendile ostja, kuid klient jätab seejärel maakleri lepinguprotsessist kõrvale ja sõlmib ostjaga lepingu mõnevõrra teistsugustel tingimustel, kui ta maakleriga kokku leppis. Siis on maakleril ikkagi õigus saada kokkulepitud tasu, kui klient saavutab sõlmitava lepinguga selle eesmärgi, mida peeti silmas maaklerilepingus.
Iseenesest võivad pooled leppida kokku ka nii, et maakleril on õigus saada tasu üksnes siis, kui vahendatav leping sõlmitakse ja lisaks ka kindla hinnaga või mingite muude lisatingimustega. Kohtud on eraldi rõhutanud, et selline maaklerilepingu tingimus, mille järgi on maakleril õigus saada tasu üksnes siis, kui tehing tehakse kindla hinnaga, peab oma erandlikkuse ja maaklerit kahjustava olemuse tõttu olema poolte vahel selgesti kokku lepitud. Selline erikokkulepe maakleritasu osas peab nähtuma maaklerilepingust või olema tõendatud muude tõenditega, näiteks lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldatud ja tõendatud asjaoludega. Sama põhimõte kehtib ka juhul, kui maakleritasu maksmise lisatingimuseks on müügilepingu sõlmimine kindla aja jooksul või koos lepingueseme juurde kuuluvate konkreetsete esemetega. Erikokkuleppe olemasolu peab tõendama klient, mitte maakler.
Kuigi kinnisvaratehingute vahendamise maaklerilepingul pole kindlat vormi, on soovitatav sõlmida see kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. See aitab vältida hilisemaid vaidlusi maakleri kohustuste, vastutuse ja tasu ning selle maksmise eelduste teemal.
Maakleritasu puhul tuleks lisaks tasu suurusele kokku leppida, mis hetkel seda makstakse, kas ostja leidmisel, müügilepingu sõlmimisel või näiteks müügist saadava hinna laekumisel müüja kontole. Tasu maksmise eelduseks võib olla ka tehingu sõlmimine konkreetse müügihinnaga või konkreetse perioodi jooksul. Lisaks on mõistlik kokku leppida ka selles, kas maakleril säilib tasu saamise õigus tema leitud ostjaga tehingu tegemisel ka pärast maaklerilepingu lõppemist ja kui pika perioodi jooksul või hoopis välistatakse selline õigus.
Maaklerilepingu sõlmimisel tasub kindlasti pöörata tähelepanu ka sellisetele asjaoludele nagu maakleri vastutuse välistused või piirangud ning maakleri õigused saada lisaks tasule ka tema kulude hüvitamist.
Kokkuvõtvalt, maakleritasu ei ole pelgalt teenustasu — see on tasu usalduse, pädevuse ja vastutuse eest. Mida selgemad on kokkulepped ja ootused, seda väiksem on oht hilisemateks vaidlusteks. Teadlikkus õigustest ja kohustustest kaitseb mõlemat poolt ning aitab tagada, et maakleritasu oleks põhjendatud ka siis, kui tehing ei kulge ideaalselt. Hästi informeeritud otsus on parim kindlustus ebameeldivate üllatuste vastu.
Üldjuhul ei sünni kinnisvaratehingud enam ammu ilma maakleri osavõtuta. Klientide spetsiifilised ootused, ajamahukas asjaajamine ja suur rahaline vastutus on muutnud professionaalse vahendaja pigem reegliks kui erandiks. Maakler on see, kes tegeleb aktiivse müügiga ja hoiab protsessi koos – koordineerib osapooli, selgitab tingimusi ja aitab vältida vigu, mille hind võib osutuda väga kalliks.
Samas ei saa mööda vaadata ka tõsiasjast, et maakleri vahendustasu moodustab kinnisvaratehingu kogumahust märkimisväärse summa. Tänapäeval on see üldjuhul vahemikus 2 % kuni 6 % vara müügihinnast sõltuvalt objektist, asukohast ja teenuse mahust. Seetõttu tekib sageli küsimus: mille eest klient tegelikult maksab ja mis on maakleritasu maksmise eeldused.
Maakler kohustub tegutsema kliendi huvides
Maaklerileping on käsunduslepingu tüüpi leping, kus maakler vahendab lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutab lepingu sõlmimise võimalusele.
Seadusest tulenevalt peab maakler oma ülesannete täitmisel olema hoolas ja lojaalne oma kliendile ehk tegutsema vastavalt oma teadmistele ja võimetele kliendi huvides ning ära hoidma kahju tekkimise tema varale. Maakler peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Kinnisvara vahendamise puhul tuleb hoolsuskohustuse täitmisel lähtuda ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Heade Tavade Koodeksis sätestatust.
Maakler peab arvestama ja järgima kliendi juhiseid ning hoidma temale tehinguga seonduvalt teatavaks saanud asjaolud saladuses. Lisaks on maakleril kohustus dokumenteerida kõik tema vahendusel või osutamisel sõlmitud lepingud ja säilitada oma maakleritegevusega seotud dokumente niikaua, kuni nendel on tähtsus kliendi huvide kaitsmisel ja igal juhul vähemalt kolm aastat.
Maakler ei vastuta selle eest, et kindlasti tehinguni jõutakse
Oluline on tähele panna, et maakleril ei ole kohustust tagada vahendatava tehingu toimumist ega leida potentsiaalset ostjat või müüjat. Maakler ei vastuta ka tema vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. Seega juhul, kui maakler on teinud kõik temast oleneva maaklerilepingu täitmiseks, kuid kliendil jääb siiski leping sõlmimata või seda hiljem ei täideta, ei ole tegemist maaklerilepingu rikkumisega.
Siin on siiski oluline erand: maakler jääb kliendi ees vastutavaks juhul, kui ta pakub teadlikult võimaluse sõlmida leping isikuga, kelle kohta ta teab või peaks teadma, et see isik oma kohustusi ei täida. Sellisel juhul on maakleri tegevus otseselt vastuolus seadusest tuleneva keeluga ja maakler on oma kohustusi rikkunud.
Teine erand maakleri vastutuse puhul on asjaolu, kui ta ei avalda oma kliendile teise lepingupoole nime. Samas pole sellel suurt praktilist tähendust, kuna kinnisvara tehinguid vormistatakse notari juures, kus niikuinii isikuid tuvastatakse.
Klient peab tõendama maakleri võimalikku rikkumist
Kui maakler oma kohustusi rikub, saab klient tugineda lepingust ja seadusest tulenevatele võimalustele enda kaitsmisel. Eelkõige saab selleks olla kahju hüvitamise nõue. Kliendil tuleks selleks tõendada maakleri konkreetse kohustuse rikkumist, kahju suurust ning ka põhjuslikku seost maakleri rikkumise ja tekkinud kahju vahel. Kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleks hinnata, kas juhul, kui maakler oleks oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud, oleks kliendil kahju tekkinud. Näiteks, kas maakleri nõuetekohane tegevus oleks viinud teistsuguse lepingu sõlmimiseni ning kas klient oleks seetõttu saanud suurema väärtusega või parimate tingimustega tehingu tehtuks. Hüvitamisele saaks sellisel juhul kuuluda vaid võimalik tehingute väärtuste vahe.
Vastutusest vabanemiseks peab maakler tõendama, et ta ei ole oma hoolsuskohustust rikkunud.
Maakleritasuga on lood keerulisemad, kui kliendid arvavad
Nagu mainitud, ei pane seadus maaklerile palju kohustusi ning vastutusest vabanemiseks piisab, kui ta tõendab oma hoolsuskohustuse nõuetekohast täitmist. Samas maakleritasu maksmise teemal on seadus palju detailsem.
Nimelt tekib seaduse järgi maakleril õigus tasule alles siis, kui tema töö viib lepingu sõlmimiseni. Seejuures on maakleril õigus tasule ka juhul, kui maakleriga on leping sõlmitud, kuid tasu osas ei ole eraldi kokku lepitud. Seadus kaitseb maaklerit ka sellises olukorras, kui vahendatud või osutatud leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist, näiteks juhul, kui klient loobub maakleri teenustest ja taganeb maaklerilepingust. Õigus maakleritasule säilib ka siis, kui maakleri vahendamisel või osutamisel sõlmitud leping on kehtetu. Seda eeldusel, et maakler ei teadnud ega pidanudki teadma kehtetuse põhjusest.
Seega tuleb arvestada, et maakleri kohustused võivad piirduda ka üksnes sellega, et ta osutab kliendi võimalusele sõlmida leping kolmanda isikuga. Näiteks, kui maakler leiab kliendile ostja, kuid klient jätab seejärel maakleri lepinguprotsessist kõrvale ja sõlmib ostjaga lepingu mõnevõrra teistsugustel tingimustel, kui ta maakleriga kokku leppis. Siis on maakleril ikkagi õigus saada kokkulepitud tasu, kui klient saavutab sõlmitava lepinguga selle eesmärgi, mida peeti silmas maaklerilepingus.
Erikokkuleppeid tasu osas peab tõendama klient
Iseenesest võivad pooled leppida kokku ka nii, et maakleril on õigus saada tasu üksnes siis, kui vahendatav leping sõlmitakse ja lisaks ka kindla hinnaga või mingite muude lisatingimustega. Kohtud on eraldi rõhutanud, et selline maaklerilepingu tingimus, mille järgi on maakleril õigus saada tasu üksnes siis, kui tehing tehakse kindla hinnaga, peab oma erandlikkuse ja maaklerit kahjustava olemuse tõttu olema poolte vahel selgesti kokku lepitud. Selline erikokkulepe maakleritasu osas peab nähtuma maaklerilepingust või olema tõendatud muude tõenditega, näiteks lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldatud ja tõendatud asjaoludega. Sama põhimõte kehtib ka juhul, kui maakleritasu maksmise lisatingimuseks on müügilepingu sõlmimine kindla aja jooksul või koos lepingueseme juurde kuuluvate konkreetsete esemetega. Erikokkuleppe olemasolu peab tõendama klient, mitte maakler.
Kirjalik leping aitab vaidlusi ära hoida
Kuigi kinnisvaratehingute vahendamise maaklerilepingul pole kindlat vormi, on soovitatav sõlmida see kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. See aitab vältida hilisemaid vaidlusi maakleri kohustuste, vastutuse ja tasu ning selle maksmise eelduste teemal.
Maakleritasu puhul tuleks lisaks tasu suurusele kokku leppida, mis hetkel seda makstakse, kas ostja leidmisel, müügilepingu sõlmimisel või näiteks müügist saadava hinna laekumisel müüja kontole. Tasu maksmise eelduseks võib olla ka tehingu sõlmimine konkreetse müügihinnaga või konkreetse perioodi jooksul. Lisaks on mõistlik kokku leppida ka selles, kas maakleril säilib tasu saamise õigus tema leitud ostjaga tehingu tegemisel ka pärast maaklerilepingu lõppemist ja kui pika perioodi jooksul või hoopis välistatakse selline õigus.
Maaklerilepingu sõlmimisel tasub kindlasti pöörata tähelepanu ka sellisetele asjaoludele nagu maakleri vastutuse välistused või piirangud ning maakleri õigused saada lisaks tasule ka tema kulude hüvitamist.
Kokkuvõtvalt, maakleritasu ei ole pelgalt teenustasu — see on tasu usalduse, pädevuse ja vastutuse eest. Mida selgemad on kokkulepped ja ootused, seda väiksem on oht hilisemateks vaidlusteks. Teadlikkus õigustest ja kohustustest kaitseb mõlemat poolt ning aitab tagada, et maakleritasu oleks põhjendatud ka siis, kui tehing ei kulge ideaalselt. Hästi informeeritud otsus on parim kindlustus ebameeldivate üllatuste vastu.