Uudised

Eluasemekriis ei ole pelgalt Euroopa suurlinnade mure, vaid mõjutab üha enam ka Eestit. Advokaadibüroo RASK partner ja vandeadvokaat Ramon Rask tõdeb, et juba 2026. aastal saame näha esimesi regulatiivseid samme elukondliku kinnisvara kättesaadavuse parandamiseks. Esimeseks selliseks on kevadel jõustuv Euroopa Liidu määrus, mis puudutab lühiajalise rendi kohta andmete kogumist ja avaldamist.

Kriisi juurpõhjus: pakkumist on liiga vähe

“Eluasemekriisi tuum ei ole mitte nõudluses, vaid eeskätt pakkumise puudumises. Kinnisvaraturule ei ole lisandunud piisavalt uut taskukohast elukondlikku üürikinnisvara,“ selgitab Rask.

Viimase kümne aastaga on eluasemete hinnad Euroopas kasvanud 53% ja üürihinnad 21%. Eestis on samad näitajad vastavalt 109% ja 58%. Ehitushinnad on võrreldes 2021. aastaga Euroopas tõusnud ligikaudu 23% ning ehituslubade arv on samal ajal langenud 22%. See kõik pidurdab Raski sõnul uue elamufondi lisandumist.

Eriti teravalt puudutab kriis nooremaid ja madalama sissetulekuga inimesi. “Ligi 8% Euroopa Liidu elanikest kulutab eluasemele üle 40% oma sissetulekust ning nooremates vanusegruppides ületab see näitaja kohati ka 10% piiri.” Eluaseme puudujäägi leevendamiseks oleks Euroopas hinnanguliselt vaja igal aastal ligikaudu 2 miljonit uut eluaset ning investeeringuid mahus umbes 150 miljardit eurot aastas.

Airbnb, Booking ja teised platvormid on muutnud üüriturgu

Euroopas nähakse eluasemekriisi olulise võimendajana lühiajalise üürituru plahvatuslikku kasvu. Paljud korterid, mis varem olid pikaajalises üüris, on platvormide nagu Airbnb ja Booking kaudu liikunud hotellilaadsesse kasutusse. “Poliitikute vaates on see osa elamispindadest justkui turult kadunud, need on olemas, aga mitte elamiseks,“ ütleb Rask. Euroopa suurlinnades on keskmiselt 15–20% elamispindadest lühiajalisel rendil, mõnes linnas, näiteks Pariisis ja Roomas, veelgi rohkem.

Statistika kinnitab samuti, et lühiajalise üüri maht on hüppeliselt kasvanud: 2019. aastal oli Euroopa Liidus platvormipõhiseid ööbimisi (nelja suurema platvormi andmetel) 512 miljonit, 2024. aastaks aga juba 854 miljonit. “See moodustab ligikaudu kolmandiku kõigist turistide ööbimistest Euroopa Liidus. Eestis puudutab lühiajalise rendi probleem kõige valusamalt Tallinna vanalinna,” lisab advokaadibüroo RASK ehituse ja kinnisvara valdkonna kaasjuht.

Mitmed linnad on seetõttu omal initsiatiivil asunud kehtestama lühiajalisele üürile piiranguid. Näiteks Amsterdamis tohib teatud tsoonides korterit lühiajaliselt välja üürida maksimaalselt 30 ööks aastas. Barcelona on teatanud plaanist kaotada 2028. aastaks kõik turistkorterite litsentsid. New Yorgis on kehtestatud platvormidele andmete kogumise ja registreerimise kohustus.

EL-i plaan: regulatsioon, investeeringud ja nõrgemate kaitse

2024. aastal määrati Euroopa Liidus ametisse volinik, kes sai selge mandaadi tegeleda energia ja eluaseme küsimustega. Sama aasta lõpus otsustas Euroopa Komisjon luua eluasemekriisi erikomisjoni (HOUS), misjärel kaardistati aasta jooksul olukord ning 2025. aasta lõpuks valmis neljale sambale tuginev plaan:

1. Pakkumise suurendamine eesmärgiga lihtsustada ja kiirendada planeeringute ning lubade menetlemist.

2. Investeeringud, mille eesmärk on tuua märkimisväärne hulk avalikku raha elukondlikku kinnisvarasse.

3. Lühiajalise üüri reguleerimine eesmärgiga koguda esmalt vastavaid andmeid ning seejärel kehtestada nende alusel vajalikud piirangud.

4. Haavatavate rühmade kaitse eesmärgiga toetada ennekõike noori, tudengeid ja oluliste elukutsete esindajaid.

“Avaliku raha sekkumine elukondlikku kinnisvarasse on EL-i kõige tugevam hoob, mis mõjutab turgu ilmselt kõige enam. Nii tekib tavapärase üürituru kõrvale avaliku rahaga rahastatud üüriturg,“ ütles Rask. Mitmes riigis on selliseid mudeleid taskukohase üüri pakkumiseks juba katsetatud, näiteks Tšehhis.

2026. aasta 20. mail jõustub oluline määrus

Eestit puudutab lähiajal kõige otsesemalt kevadel jõustuv Euroopa Liidu määrus, mille kohaselt tuleb lühiajalise rendi kohta hakata andmeid koguma. Registreerimata kortereid ei tohi platvormidel enam välja pakkuda ning platvormidel tekib kohustus seda kontrollida.

Kuigi liikmesriigid saavad otsustada, kas ja kuidas süsteemi rakendada, on see valikulisus siiski mõnevõrra piiratud. “Kui riik ei rakenda andmete kogumist, võib see tulevikus piirata ligipääsu näiteks energiatõhususe toetustele. Nii võib arvata, et need teemad saavad olema omavahel seotud: näiteks kui tahad saada raha hoone energiatõhususe tõstmiseks, pead arvestama, et selles hoones võivad üüritingimused olla piiratud,” märkis Rask.

Tõenäoliselt järgnevad tema sõnul lühiajaliste üüripindade registreerimisele ka ajapikku uued siseriiklikud vastavusnõuded, näiteks et neid pindu ei saa kasutada ilma evakuatsiooni- ja tuleohutusnõuetele vastamata.

Avalik raha hakkab turgu ümber kujundama

Advokaadibüroo RASK partner Ramon Rask näeb Euroopa eeskujul ka Eestil senisest suuremat võimalust kasutada EL-i raha mitte ainult korteriühistute renoveerimiseks, vaid ka uute elamispindade loomiseks. Näiteks võiks tema hinnangul tulla kõne alla Tallinna kesklinnas tühjaks jäänud büroohoonete ümberehitamist elukondlikeks üüripindadeks, seda paljuski Euroopa rahade toel.

“Avalik raha siseneb Eesti turule ning nutikatel arendajatel tekib võimalus hakata sellega rajama taskukohast elamufondi. See hakkab konkureerima senise traditsioonilise kinnisvaraturuga ning mõjutab hindu ja kättesaadavust,“ prognoosib ta.

Lühiajaline üür kaotab senise staatuse

Ramon Raski hinnangul ei ole tulevikus mõistlik ehitada ärimudelit üles üksnes lühiajalise üüri pakkumisele. “Selle roll korrastub ja väheneb, osa kortereid tuleb pikaajalisele üüriturule tagasi. Hotellide konkurentsivõime paraneb ning turistid muutuvad taas hotellide pärusmaaks,“ märgib ta.

Kokkuvõttes liigub Euroopa ja koos sellega ka Eesti eluasemeturg ajastusse, kus avalik raha, regulatsioonid ja lühiajalise üüri piirangud hakkavad senist olukorda oluliselt muutma. Esimesed muutused jõuavad Eestisse juba alanud aastal.