Kinnisvara elukaar

Kinnisvaravaldkond eeldab laiapõhjalist õiguslikku ja ärilist kompetentsi. Kinnisvaraprojektid on reeglina pikaajalised ning ühe projekti juures põimuvad sageli planeerimisõigus, ehitusõigus, lepinguõigus, maksuõigus ja finantseerimine.

RASKi kinnisvarameeskond toetab klienti läbi kõigi etappide: kinnistu omandamine, planeerimine, ehitamine, kasutamine, haldamine, renoveerimine ja kinnisvara võõrandamine.

Tegutseme ka keerukates projektides, kus arendustegevus, finantseerimine, maksuküsimused ja avalik-õiguslikud nõuded omavahel kattuvad. Klient saab kogu õigusliku toe ühelt meeskonnalt. Nõustame nii üksikud kinnisvaratehinguid kui ka suuri arendus- ja investeerimisprojekte.  

RASKi kogemus kinnisvaravaldkonnas

Advokaadibüroo RASK on nõustanud Eesti suurimaid arendusi ja kinnisvaratehinguid. Oleme nõustanud Courtyard by Marriott Tallinn City Center hotelli arendust ja nõustasime EfTENi Kristiine kaubanduskeskuse omandamisel. Taastuvenergia valdkonnas nõustasime Eveconi nii Baltikumi suurima päikesepargi rajamisel kui ka maismaa tuulepargi arendamisel.

Planeerimismenetlustes ja -vaidlustes oleme esindanud kliente erinevates olukordades: üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vaidluses, enne 2015. aastat algatatud detailplaneeringu lõpetamise menetluses, planeeringuvaidluses Tallinna linnavalitsusega ja üldplaneeringu kohtuvaidluses, mis puudutas maakasutuse juhtotstarbe ja mürakategooria määramata jätmist. Lisaks oleme nõustanud arendajaid Viimsi valla uue üldplaneeringu koostamisel ning koostanud Rail Balticu õigusanalüüsi.

Vaata kõiki kinnisvarakaasusi 

Kinnisvaraõiguslik nõustamine ei seisne üksnes lepingute koostamises või tehingute vormistamises. Praktikas tähendab see sageli kogu kinnisvaraprojekti struktuuri läbimõtlemist, õiguslike riskide kaardistamist, lepinguliste suhete korrektset ülesehitamist ning vajadusel ka vaidluste ennetamist ja lahendamist. Toetame kogu kinnisvara protsessi tõrgeteta läbiviimist. 

Kinnisvara elukaare etapid

Igas etapis on oluline õigeaegselt hinnata nii õiguslikke kui ka ärilisi riske, sest varases faasis tehtud otsused mõjutavad projekti tasuvust, ajakava ja hilisemat kasutamist.

• Idee ja turuanalüüs;
• Planeerimine (asukoht, kitsendused ja kaitsevööndid, kehtivad või koostamisel olevad planeeringud);
• Projekteerimine ja lubade hankimine;
• Ehitushanked;
• Ehitamine;
• Ehitise kasutuselevõtt;
• Turundus, üürile andmine ja/või müük;
• Kasutamine ja haldamine;
• Renoveerimine ja uuendamine (väärtuse säilitamine või kasvatamine);
• Võõrandamine, ümberarendus või lammutus;
• Finantseerimine (läbib kõiki etappe).

Kinnisvara elukaare õiguslikud aspektid

Kinnistu omandamine ja due diligence

Kinnisvaraprojekt algab tavaliselt kinnistu omandamisest. Selle käigus on oluline hinnata kinnistu õiguslikku seisundit, kehtivaid piiranguid ning arenduspotentsiaali. RASK nõustab kliente kinnistu due diligence'i läbiviimisel, ostulepingute läbirääkimisel ja koostamisel ning tehingu finantseerimise struktureerimisel.

Õiguslik nõustamine hõlmab muu hulgas:

 

• Kinnistu õiguslik ja tehniline due diligence;
• Asjaõigused, servituudid ja kasutuspiirangud;
• Planeeringu- ja ehitusõiguslik olukord;
• Juurdepääs ja tehnovõrgud;
• Ostu- ja müügilepingute koostamine ja läbirääkimised;
• Tehingu finantseerimise ja tagatiste struktureerimine.

Planeerimine ja ehitusõigus

Planeerimis- ja ehitusõigus on kinnisvaraarenduse üks olulisemaid etappe – see määrab, mida ja millistel tingimustel on võimalik kinnistule rajada. Sageli hõlmab tavapäraselt suhtlust kohaliku omavalitsusega ja erinevate ametiasutustega, planeerimismenetluse läbiviimist, vajaduse korral keskkonnamõjude hindamist ning halduslepingute sõlmimist.

RASK nõustab kliente: 

• Eri-, üld- ja detailplaneeringute menetlustes;
• Planeerimismenetluse algatamisel ja läbiviimisel, sh aegunud planeeringu kehtetuks tunnistamisel või sellest tuleneva ehitusõiguse täpsustamisel;
• Kitsenduste küsimustes, sh ranna- ja kalda kasutamise kitsendused, väärtuslike põllumajandusmaade, rohevõrgustiku või rohealadega seotud kitsendused, tehnovõrkude- ja rajatiste ning teede kaitsevööndid ning muud õigusaktidest tulenevad piirangud;
• Müra, vibratsiooni, õhukvaliteedi ja muude naabrusest tulenevate häiringute küsimustes (nt maanteede, raudteede ja suurte tootmisettevõtete läheduses);
• Keskkonna- ja looduskaitseõiguslikes küsimustes (sh KMH ja KSH menetlused, Natura 2000 hindamine, kaitsealad ja hoiualad);
• Muinsuskaitselistes küsimustes, sh muinsuskaitse eritingimuste taotlemisel;
• Naabrusõiguste küsimustes, sh servituutide seadmine;
• Kinnistu või selle osa avalikes huvides omandamise, sh sundvõõrandamise või sundvalduse seadmisega seotud küsimustes;
• Halduslepingute sõlmimisel kohaliku omavalitsusega, sh planeeringu koostamise finantseerimise, taristu väljaehitamise ning sotsiaaltaristu rajamisega seonduvate kohustuste läbirääkimistel.

Projekteerimine ja avalik-õiguslike lubade hankimine

Projekteerimise etapis on oluline korrektselt määratleda projekteerija ülesanded, vastutus ja projekti staadiumid ning tagada, et kõik vajalikud kooskõlastused ja load oleksid õigeaegselt taotletud. Kinnisvaraarendus eeldab avalik-õiguslike lubade – eelkõige ehitusloa või ehitusteatise – olemasolu enne ehitamise alustamist. Hilisemas etapis on tarvis saada kasutusluba või esitada kasutusteatis, mis kinnitavad ehitise vastavust projektile ja kehtivatele nõuetele.

RASKil on ulatuslik ja mitmekülgne kogemus ehitusõiguse valdkonnas – esindame kliente ehitustegevuse kõigis etappides. Õiguslik nõustamine hõlmab: 

• Projekteerimislepingute koostamine ja läbirääkimine ning projekteerijate vastutuse ja kohustuste määratlemine;
• Ehitusloa taotlemise või ehitusteatise esitamise protsessi nõustamine;
• Olemasolevate ehitus- ja kasutuslubade muutmine, ajutise ehitise alaliseks ehitiseks muutmine või ehitusõiguse taotlemine looduskaitseliste piirangutega aladel;
• Ametkondade kooskõlastuste ja tingimuste asjakohasuse hindamine, sh esindamine läbirääkimistel;
• Riiklike järelevalvemenetluste raames esindamine, sh hinnangute andmine lammutusettekirjutuste õiguspärasusele;
• Õigusanalüüside koostamine ehitiste seadustamisvõimaluste kohta kinnisvara omandamise eelse due diligence'i raames;
• Suhtlus ametiasutustega ja vajadusel kohtuvaidlustes esindamine.

Ehitamine ja ehituslepingud

Ehitusfaasis on keskseks dokumendiks ehitusleping. Selle korrektne koostamine aitab kaardistada ehituslepingu riskid ning vältida hilisemaid vaidlusi ehitustähtaegade, eelarve, lisatööde, garantiide ja vastutuse üle.

Lepingusuhete pidev nõustamine on ehitusprotsessis sageli sama oluline kui leping ise – eriti suhtluses alltöövõtjatega. Nõustame ehitajaid ja peatöövõtjaid jooksvalt, et olulised teated, hoiatused ja nõuded saaksid õigel ajal ja õiges vormis edastatud.

RASK nõustab kliente:

• Ehituslepingute koostamisel ja läbirääkimisel;
• Omanikujärelevalve lepingute koostamisel;
• Ehitusprotsessi jooksval õiguslikul nõustamisel, sh suhtluses alltöövõtjate ja tellijaga;
• Teadete, hoiatuste ja nõuete õigeaegsel ja vormikohasel edastamisel;
• Ehituslepingu täitmisega seotud vaidluste ennetamisel;
• Ehituspuuduste ja garantiinõuete esitamisel;
• Tagatiste ja kindlustuste struktureerimisel.

Ehitise kasutuselevõtt

Ehitise valmimisel tuleb taotleda kasutusluba või esitada kasutusteatis ning lahendada võimalikud vaegtööde ja ehituspuudustega seotud küsimused. Sageli on just selles etapis oluline fikseerida ehitaja vastutus ning tagada garantiinõuete korrektne esitamine.

Turundus, üürile andmine ja müük

Kinnisvara äriline kasutamine eeldab hästi struktureeritud üüri- ja müügilepinguid ning läbimõeldud lepingulisi suhteid üürnike, maaklerite ja ostjatega.

RASK aitab klientidel:

• Koostada standardseid üürilepinguid ja müügilepinguid;
• Läbi rääkida ärikinnisvara üürilepinguid;
• Koostada maaklerlepinguid;
• Struktureerida üürnike tagatised ja vastutuse;
• Reguleerida kõrvalkulude ja investeeringute jaotust.

Kasutamine ja haldamine

Kinnisvara haldamise etapis on olulised haldus- ja hoolduslepingud, garantiinõuded ning üürnikega seotud lepingulised suhted. Õigesti struktureeritud lepingud aitavad vähendada vaidluste riski ning tagada kinnisvara väärtuse säilimise.

Renoveerimine ja ümberarendus

Olemasoleva kinnisvara renoveerimine või ümberarendus võib tuua kaasa uusi planeerimis- ja ehitusõiguslikke küsimusi, samuti tuleb arvestada üürnike õigustega ning olemasolevate lepinguliste suhetega.

Kinnistu võõrandamine

Kinnisvara müük hõlmab lisaks müügilepingule sageli ka maksuküsimusi, tehingu struktuuri valikut ning müüja vastutuse ja kinnituste läbimõeldud reguleerimist.

Lammutamine ja lammutusluba

Kui kinnisvara arendamine eeldab olemasolevate ehitiste lammutamist, tuleb arvestada lammutusprojekti, ehitusloa (lammutamiseks vajalik “lammutusluba”), jäätmekäitlusnõuete ja keskkonnaõiguslike kohustustega.

Finantseerimine

Finantseerimine on kinnisvara elukaare läbiv teema ning hõlmab nii projekti finantseerimist, tagatiste seadmist, refinantseerimist kui ka investeerimisstruktuuride loomist.

RASK nõustab kliente:

• Laenulepingute läbirääkimisel ja koostamisel;
• Tagatiste (hüpoteek, käendus, kontroll-lepingud) struktureerimisel;
• Kinnisvarainvesteeringute struktuuride loomisel;
• Maksuõiguslikes küsimustes;
• Refinantseerimise ja restruktureerimise projektides.

RASKi kinnisvarapraktika meeskond:

 

Ramon Rask

Partner, valdkonna kaasjuht

Ramon Raskil on ulatuslik kogemus Eesti juhtivate kinnisvarafondide ja arendusprojektide nõustamisel ning komplitseeritud vaidluste lahendamisel nii kohtus kui ka kohtuväliselt. Euroopa kõige olulisemad õigusturuülevaated The Legal 500 ja Chambers Europe on Ramon kompetentsi koduvalt tunnustanud, nimetades teda Eesti juhtivaks advokaadiks ehitus- ja kinnisvarasektoris. Ramon on Eesti Advokatuuri juhatuse liige.

Valdkonnad: Ehitus ja kinnisvara; Ettevõtte müük, ühinemised ja omandamised (M&A), Energeetika ja infrastruktuur, Ärivaidlused

Villy Lopman

Partner, valdkonna kaasjuht

Villy Lopman on väga kogenud avaliku õiguse valdkonna jurist. Oma karjääri alguses töötas ta kohtus konsultandina ning seejärel Maksu- ja Tolliametis. Täna tegutseb Villy advokaadi ja partnerina Advokaadibüroos RASK, olles toonud enda avaliku sektori kogemused üle erasektorisse.  

Villy nõustab ehitus- ja planeerimisasjadest nii riigiasutusi, KOVe kui erakliente ning samuti nõustab kliente keerulistes maksuküsimustes. 2025. Aastal tunnustas Eesti Planeerijate Ühing advokaadibürood RASK “Parima paragrahvi tiitliga”. Ühing iseloomustas seejuures partner Villy Lopmani kui planeerijate toetajat, kes “märkab seoseid ja loob õigusrägastikus tervikpildi”.

Valdkonnad: Keskkonnaõigus, maakasutus ja planeeringud; Maksuõigus; Haldusvaidlused

Marina Lapidus

Vandeadvokaat, valdkonna kaasjuht

Marina Lapidus on Eestis kõrgelt hinnatud kinnisvara- ja ehitusõiguse ekspert. Oma põhjalike sektorispetsiifiliste teadmistega on Marina klientidele tugevaks partneriks nii suuremahuliste kinnisvara- ja arendusprojektide juures kui ka suuremate kinnisvaratehingute läbiviimisel. Samuti on Marinal pikaajaline kogemus tuntud Eesti kaubanduskeskuste üüriportfellide haldamisel ning ehitus- ja projekteerimislepingute sõlmimisel.  

Legal 500 on tunnustanud Marina laialdast tausta kinnisvara vallas, mis teeb temast väga usaldusväärse partneri ka kõige keerulisemate juhtumite puhul.

Valdkonnad: Ehitus ja kinnisvara; Energeetika ja infrastruktuur

Sandra Kaas

Advokaat, valdkonna kaasjuht

Sandra on hinnatud ekspert ehitus-, planeerimis- ja keskkonnaõiguse valdkonnas, kes omab laialdast kogemust planeeringutega ning keskkonna-, ehitus- ja kasutuslubadega seotud õigusküsimustes, vaidluste lahendamisel ning haldusorganitega suhtlemisel. Tal on mitmekülgne kogemus kohtuvaidlustes, sh mitmetes Riigikohtusse jõudnud märgilise tähendusega kohtuasjades, mis on kujundanud planeerimis- ja keskkonnaõiguse arengut Eestis.  

Sandra on nõustanud kliente erinevate keeruliste ja mahukate arendusprojektide kavandamisel, toetades neid kogu protsessi vältel – alates menetluse algatamisest kuni keskkonnamõju hindamise ja kooskõlastamisega seotud küsimusteni ning projekti lõpliku realiseerumiseni. Hetkel osaleb Sandra õiguseksperdina uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ koostamisel.

Valdkonnad: Keskkonnaõigus, maakasutus ja planeeringud

Keidi Kõiv

Vandeadvokaat, valdkonna kaasjuht

Keidi Kõiv on riigihangete valdkonna kaasjuht ja ekspert, kes nõustab nii hankijaid kui ka pakkujaid hangete ettevalmistamisel, läbiviimisel ja vaidluste lahendamisel. Keidi tugevus on praktiline ja lahenduskeskne lähenemine – seda ehitushangete ja keerukate hankevaidluste juures, kus tähtajad on lühikesed ja vigade hind kõrge.

Enne RASKiga liitumist osales Keidi PRIA arengutoetuste osakonnas riigihangete järelevalve süsteemi ülesehitamisel. Lisaks riigihangetele juhib Keidi RASKi tööõiguse ja välisvärbamise valdkonda.

Valdkonnad: Riigihanked, PPP ja struktuurtoetused; Ehitus ja kinnisvara

Virge Murak

Vandeadvokaat

Virge Murak on kogenud vaidluste lahendamise advokaat, kes on spetsialiseerunud eelkõige ehitus- ja kinnisvaravaidlustele. Ta nõustab kliente nii kohtueelses menetluses kui ka esindab neid edukalt kohtuvaidlustes, mis puudutavad ehituslepinguid, töövõtuvaidlusi, garantiiküsimusi ning kinnisvaratehingutest tulenevaid nõudeid.

Valdkonnad: Ehitusvaidlused